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Imóveis: como declarar contrato de gaveta no IR

Do InfoMoney

SÃO PAULO - Diante da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário muitas pessoas acabam optando pela venda do imóvel. Contudo, diante do risco de que, ao transferir o financiamento, as prestações aumentem ainda mais, pois será preciso rever o risco de crédito com base nos dados do novo proprietário, em muitos casos a transferência de financiamento acaba não acontecendo.

Neste tipo de situação, é comum que seja elaborado o que chamamos de contrato de gaveta, através do qual vendedor e comprador estabelecem os termos da venda e as respectivas responsabilidades no que refere ao pagamento das prestações. Ainda que as instituições financeiras não reconheçam estes contratos, para a Receita Federal eles são absolutamente legais.

Dois atos em um só documento
Do ponto de vista da Receita, a situação é absolutamente legal, visto que na compra de um imóvel através de financiamento, ainda que a transação seja formalizada através de um único documento, o que ocorre, na verdade, são dois atos em separado.

Desta forma, a Receita analisa a situação como sendo a de dois atos jurídicos distintos. No primeiro o comprador e o vendedor estabelecem os termos em que será efetuada a venda do imóvel. No segundo, é estabelecida a hipoteca do imóvel como forma de garantia do financiamento concedido.

Portanto, ainda que a instituição financeira possa executar a hipoteca em caso de atraso no pagamento das prestações, ou até mesmo possa exigir a regularização do financiamento pelo novo proprietário, não é possível impedir que o mutuário ceda seus direitos a terceiros.

Em termos fiscais, cessão do direito é que importa
Dentro deste contexto, a Receita considera o contrato particular firmado entre o mutuário e o novo proprietário, o contrato de gaveta, como sendo um instrumento legalmente válido.

A legislação tributária, portanto, não condiciona a eficácia do ato de venda do imóvel à notificação da instituição financeira que efetuou o empréstimo ou à transferência do saldo devedor do financiamento. Para a Receita basta que a cessão de direito tenha ocorrido, com respectivo ganho de capital por parte do vendedor, para que a venda seja considerada concluída do ponto de vista fiscal.

Como declarar?
Neste caso, cabe ao vendedor recolher, caso seja devido, o imposto referente ao ganho de capital obtido com a venda do imóvel. Para calcular o ganho de capital na venda, devem ser considerados como custo de aquisição os valores efetivamente pagos pelo imóvel, como incluídos na Declaração de Bens e Direitos do IR 2004, ano-calendário de 2003.

No caso do contribuinte estar desobrigado a apresentar a Declaração de Ajuste Anual, considera-se valor de venda a quantia recebida do comprador na aquisição do imóvel. Aqui, vale lembrar, que caso o negócio entre as partes seja desfeito, o imposto recolhido não será restituído, conforme previsto no item 6 da Portaria MF nº 80, de 1979.

Finalmente, caso o pagamento seja em parcelas, o ganho de capital deve ser reconhecido, e o imposto recolhido, na mesma proporção em que o pagamento é efetuado.

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