Fundos imobiliários: o que fazer após decisão que pode cobrar imposto?
Uma decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), divulgada na terça-feira (25), pode afetar muito os ganhos de fundos de investimento imobiliário (FIIs). A vantagem desses fundos, um dos investimentos mais procurados pelos brasileiros nos últimos tempos, é que eles não pagam Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos mensalmente. Mas a CVM pode mudar isso.
A decisão se refere a um fundo específico, o Maxi Renda (MXRF11), administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP. Mas seria estendida a outros fundos. Trata-se de uma divergência sobre o que deve ser considerado lucro para ser distribuído aos investidores. Dependendo dessa escolha, há pagamento ou não de imposto. O que o investidor deve fazer diante dessa situação? Leia opinião de analistas a seguir.
Marcio Lorega, head de equity research e economia do PagBank, afirma que, mesmo sendo uma decisão parcial e não definitiva a respeito de um único fundo, o Maxi Renda é um dos maiores na quantidade de investidores do segmento. Portanto, comporta uma parcela bastante significativa para o mercado.
Ele diz que a melhor decisão para os investidores é aguardar por decisões definitivas.
Vejo que os fundos imobiliários vão se reunir para buscar um meio-termo com a CVM, e em uma maneira que pode ser conduzida sem afetar a 'galinha dos ovos de ouro', que é essa alta rentabilidade. Não é o que a CVM quer hoje, mas algo que pode ser acordado.
Marcio Lorega
O coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getulio Vargas), Alberto Ajzental, concorda. "Não aposto em variações nem para cima ou para baixo, o investidor que está lá deve continuar." Ele diz acreditar que deve ser estabelecida uma solução rápida, "até para não contaminar e causar uma péssima impressão".
Para ele, se a decisão da CVM for definitiva para toda a indústria, o efeito seria muito negativo.
"Teria que revisar o que foi feito. Então, isso é terrível. É muito ruim quando você tem uma prática e, de repente, alguém muda de ideia e tem que voltar para o que foi feito. Se eles querem revisar alguma coisa, que seja para aplicar do determinado momento em diante, e não para trás", declara.
Ajzental entende que no médio e longo prazo os efeitos não tendem a ser tão adversos. Mas isso cria uma sensação imediata desagradável para o mercado.
"Enquanto isso está sendo discutido e a história não se resolve de forma irretratável e clara, gera insegurança para o órgão regulador e para os agentes, até você apaziguar as diferenças ou desentendimentos de interpretações", diz.
CVM emite nota sobre assunto
Em nota distribuída na quinta-feira à noit (27), a CVM diz que a decisão se referia a um fundo específico, mas se pode aplicar a outros parecidos. Também que os FIIs podem definir quanto vão distribuir aos cotistas, mas que precisam separar o que é rendimento e o que amortização de capital.
Veja detalhes da nota:
"A referida decisão envolveu um caso específico. Contudo, o entendimento ali manifestado, pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado.
Com base na decisão do Colegiado, os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital.
A distribuição de valores aos cotistas que exceder o lucro contábil não deve ser classificada como rendimento nem aumentar a rubrica de prejuízos acumulados do fundo.
A CVM ressalta que, ainda que os administradores calculem os valores a serem distribuídos com base nas disponibilidades de caixa do fundo, sua contabilidade é regida pelo regime de competência, conforme o disposto na Instrução CVM 516/2011.
Por fim, a CVM esclarece que, nos termos da Resolução CVM 46/2021, os recorrentes poderão, caso queiram, apresentar pedido de reconsideração."
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