Investir em fundos imobiliários é uma boa? Veja a melhor estratégia

Fundos imobiliários (FIIs) têm despertado o interesse de muitos investidores. Mas como investir neles para acumular patrimônio e ter uma carteira de FIIs equilibrada?

Veja se investir em FIIs pode ser mesmo uma boa estratégia. No Papo com Especialista, programa ao vivo do UOL, a planejadora financeira Lueny Santos fala sobre os tipos de FIIs no mercado e diz que você precisa entender as características de cada um para tomar a decisão de investir.

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"Os fundos imobiliários são uma boa opção em uma carteira de longo prazo, se este tipo de investimento fizer sentido para o seu perfil", declara.

Leia abaixo a análise da planejadora financeira e assista ao programa completo. É um tira-dúvidas sobre investimentos exclusivo para assinantes e transmitido semanalmente, às quintas-feiras, das 16h às 17h.

Para também ter sua dúvida respondida no programa, envie sua questão para o Papo pelo email uoleconomiafinancas@uol.com.br.

O que são os fundos imobiliários

• São grupos de investidores que aplicam o dinheiro em ativos imobiliários, tendo um gestor profissional por trás.
• Isso resulta em uma diversificação de inquilinos, o que diminui o risco da sua rentabilidade.

Quando você tem um conjunto de papéis do mercado imobiliário, há uma diversificação de inquilinos e, consequentemente, você minimiza o risco da sua rentabilidade.
Lueny Santos, planejadora financeira

É uma boa investir em FIIs para acumular patrimônio?

• Para acumular patrimônio, você precisa procurar investimentos que tenham uma rentabilidade mais alta --e um risco maior também. O que existe é uma expectativa de retorno, que depende muito de como o mercado irá funcionar.
  Oscilações fazem parte da renda variável. Portanto, se este investimento não estiver de acordo com o seu perfil, você pode, em momentos de queda, se desesperar e tirar o dinheiro de lá.
• Os FIIs são um produto da renda variável, sem promessa de retorno.

Os fundos imobiliários são uma boa opção em uma carteira de longo prazo, se este tipo de investimento fizer sentido para o seu perfil e para a sua estratégia, e se você entender os riscos, as oscilações e as características dele.
Lueny Santos, planejadora financeira

Que tipos de FIIs existem?

São dois tipos principais:

• Fundos de tijolo: têm imóveis físicos na carteira, como prédios comerciais, shoppings, hospitais, galpões logísticos e industriais, etc.
• Fundos de papel: não têm imóveis físicos; eles vão investir em títulos de dívidas imobiliárias, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e letras hipotecárias.

Você precisa entender as características de cada um --volatilidade, riscos, gestão, estratégias-- para tomar a decisão de investir.
Lueny Santos, planejadora financeira

Rentabilidade dos FIIs:

• Valorização da cota: os fundos focam na compra do imóvel, esperam valorizar e vendem, para fazer a distribuição do lucro.
• Renda: os fundos compram imóveis, alugam e repassam uma fração desses aluguéis.

Como fazer uma carteira de FIIs equilibrada?

Uma carteira diversificada de fundos imobiliários significa você investir em diferentes fundos (de tijolo e de papel) e em diferentes classes (como shoppings, hospitais, fazendas do agro, etc.).

Quanto colocar em cada uma das classes? Depende do cenário macroeconômico. "Algumas terão pesos maiores; outras, menores", diz Lueny. Por exemplo, existem alguns setores que estão sendo mais afetados pela alta taxa de juros (hoje, a Selic está em 13,75% ao ano). Portanto, essa classe deve ter um peso menor neste momento.

Por isso que você não deve olhar só para o produto. Existe o risco sistêmico. Não é o risco do produto em si; é o risco do mercado, de todo o cenário financeiro, político, econômico em que a gente vive.
Lueny Santos, planejadora financeira

É seguro investir em FIIs? Existe alguma garantia como o FGC?

• Não existe FGC (Fundo Garantidor de Créditos) para FIIs nem outra garantia.
• FIIs são regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

"Mas é importante lembrar que os fundos imobiliários são ativos de renda variável, com risco. E o risco principal aqui é o risco de crédito. Se há inadimplência por parte dos inquilinos, o gestor não tem como repassar o lucro aos cotistas", afirma Lueny.

Exemplo: Na pandemia, devido ao fechamento das lojas, os gestores dos FIIs compostos por shoppings não conseguiram pagar os dividendos, e o preço da cota caiu. "Não caiu porque o fundo era ruim; não caiu porque o gestor fez uma má gestão. Caiu por causa do momento macroeconômico em que a gente estava vivendo", declara.

Alguns FIIs sofreram por conta de calotes de inquilinos. Como se proteger disso?

• A melhor proteção é conhecer bem o fundo imobiliário no qual você está investindo. Assim, você vai entender qual a concentração de ativos que compõem aquele fundo, como a carteira dele é composta. "É entender a política de investimento daquele fundo", diz Lueny.
• Nos FIIs, existe o risco de eventual calote dos inquilinos. "Mas você deve avaliar se esse risco faz sentido ou não para a sua estratégia", diz.
• Importância da carteira diversificada. Lueny diz que, ao pensar em uma carteira diversificada, o seu objetivo deve ser distribuir os seus investimentos, a fim de reduzir riscos.

Como reinvestir os dividendos em FIIs para ganhar com os juros compostos?

Existem duas fases em investimentos:

• Acumular patrimônio: Você faz investimentos e quer os juros trabalhando a seu favor. "Você quer colocar um dinheiro, o investimento vai render e, a partir daí, você tem um novo montante de dinheiro a ser rendido. Assim, o seu patrimônio vai crescendo", diz Lueny.
• Usufruir do dinheiro.

Na fase de acúmulo, você não deve ficar usando os juros dos seus investimentos, porque você quer os juros compostos. Portanto, você precisa ter essa preocupação de reinvestir.
Lueny Santos, planejadora financeira

E como reinvestir? Assim que o dinheiro dos dividendos dos FIIs cair na sua conta, você pode comprar novas cotas desse mesmo fundo ou de outros.

Como sair de um FII?

• Os fundos imobiliários são constituídos sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo.
• A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.

Como acompanhar a valorização dos FIIs? Existe algum site específico?

• Em termos gerais, a compra, a venda e o acompanhamento dos FIIs se assemelham muito às ações.
• O acompanhamento do FII deve ser olhando para as estratégias do fundo. Os principais FIIs têm site, que é o canal de relacionamento com o investidor. Ali, eles disponibilizam relatórios sobre os rendimentos, posição da carteira, principais movimentos que interferiram na rentabilidade, etc. "Todos esses documentos estão disponíveis para poder te ajudar na tomada de decisão", diz Lueny.
• Nas plataformas das corretoras e dos bancos, é possível também acompanhar a valorização dos FIIs, percebendo um aumento ou uma redução do valor investido.

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