Análise: Era para ter sido o ano dos REITs nos EUA, mas não deu

(Bloomberg) -- Era para ser o ano dos fundos de investimento imobiliário nos EUA - até que não.

Em setembro, o setor imobiliário recebeu uma categoria própria de índice no mercado, dando mais visibilidade aos REITs (Real Estate Investment Trusts) e, consequentemente, acesso a mais capital.

A maior entrada de recursos nos REITs negociados em bolsa (Exchange Trade Funds, ou ETFs) aconteceu em setembro. Mas em outubro, as saídas foram acentuadas, com o maior interesse dos investidores pelo aumento dos rendimentos dos títulos públicos e maior probabilidade de elevação da taxa básica de juros nos EUA.

O abalo sísmico na política em novembro exacerbou o quadro, tornando a alta de juros praticamente inevitável e elevando ainda mais os rendimentos dos títulos.

A eleição de Donald Trump à Casa Branca e a atração dele pelo dólar forte ajudaram a subir os juros e, portanto, os custos de captação. Foi má notícia para os REITs, que pagam 90% lucro tributável na forma de dividendos e, sendo assim, precisam se endividar para poder crescer.

O espectro de juros maiores também causou uma onda de venda de títulos públicos que provocou a disparada do rendimento do título do Tesouro americano com prazo de 10 anos. A subida dos rendimentos dos títulos também torna os rendimentos dos REITs menos atraentes.

Por sua vez, houve queda nas cotações de quase todos os tipos de fundos de investimento imobiliário nos últimos tempos, independentemente dos fundamentos subjacentes de cada um.

O retorno total no índice All Equity REIT, calculado pela Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário, vinha superando o S&P 500 até novembro, quando o índice amplo da bolsa passou à frente.

REITs focados em varejo e saúde foram os que mais sofreram ultimamente.

No primeiro caso, os empreendimentos varejistas há muito tempo enfrentam diminuição das vendas nas lojas físicas e prazos apertados para pagamento de dívidas. A alta dos juros significa mais problemas para os proprietários de espaços comerciais, que podem ter dificuldades para refinanciar suas dívidas.

Já os REITs voltados para saúde são os mais suscetíveis ao aumento dos juros. Os contratos de aluguel no setor tendem a ser mais duradouros do que no caso de outros segmentos imobiliários, o que significa que os proprietários dos imóveis talvez não consigam subir o valor dos aluguéis rápido o bastante para compensar a alta dos juros.

Mas nem tudo é sombrio na terra dos REITs.

O sucesso do ano é o segmento de aluguéis de moradias individuais. A firma de private equity Blackstone se prepara para abrir o capital da subsidiária Invitation Homes, a líder em propriedades residenciais individuais. O segmento tem sido impulsionado pelo grupo demográfico de jovens que adiam a compra da casa própria.

Já os REITs voltados para a indústria também tiveram um ano excelente, sustentados pela demanda por parte de empreendimentos de comércio virtual. O crescimento deve continuar, uma vez que negócios de internet que fazem entregas no mesmo dia precisam de mais espaço industrial dentro e perto de cidades grandes.

Em geral, os fundamentos do setor imobiliário são robustos. A demanda por imóveis de vários tipos é alta e os aluguéis estão subindo. O aumento consistente dos juros e a concorrência com os rendimentos dos títulos não vão mudar isso.

De fato, uma elevação dos juros deve significar melhora da economia, -- o que terá maior impacto sobre os REITs do que os juros. E o rendimento médio dos dividendos do índice NAREIT (4,47%) ainda é cerca de 200 pontos-base superior ao rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos (2,53%), o que faz desses instrumentos uma aposta atraente.

Ainda há crescimento no horizonte para os REITs, como mostra o aumento de 9 por cento no capital levantado neste ano em relação a 2015, de acordo com dados da empresa de análise financeira S&P Global. Como já mencionado, os REITs distribuem a maior parte de seus lucros na forma de dividendos aos investidores e, portanto, precisam tomar empréstimos para poderem se expandir.

Embora 2016 tenha sido brevemente doloroso para os REITs, os fundamentos do setor sugerem que a perspectiva de longo prazo ainda é boa.

Esta coluna não necessariamente reflete a opinião do comitê editorial da Bloomberg LP e seus proprietários.