Aluguel sobe 25%, e inquilino deve tentar mudar inflação do contrato

A disparada de quase 25% do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), que tradicionalmente é usado para correção de contratos de aluguel, levantou discussões sobre sua troca por outro índice de inflação.

De acordo com especialistas ouvidos pelo UOL, o IGP-M poderia ser trocado por outros índices mais ligados aos movimentos de preços que representam o consumo das famílias, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou o Índice Nacional de Custo da Construção - M (INCC-M), por exemplo.

IGP-M é bom para medir indústria e serviço

"O IGP-M é um índice para medir movimentação e dinâmica da indústria e serviço. Então, ele não mede as condições financeiras das famílias e não é o ideal para pautar uma negociação de um aluguel residencial, por exemplo", disse Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV.

Já há algumas iniciativas nesse sentido. A empresa QuintoAndar optou por adotar o IPCA para contratos fechados por meio da plataforma. De acordo com a empresa, o objetivo da medida é evitar impactos de distorções do IGP-M para inquilinos e proprietários.

IGP-M não é obrigatório para aluguel

Segundo Virginia Prestes, professora de finanças da Faap, apesar de ser o índice mais utilizado nos contratos, não há nada que impeça a substituição.

"Não há algo que determine, obrigatoriamente, o IGP-M ser o índice utilizado para a correção de aluguéis. O índice acabou sendo utilizado por prática. Ele, porém, não foi criado para isso. Por isso, o IPCA ou INCC fariam mais sentido", disse Virginia.

Proprietários querem manter o índice

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do setor no estado de São Paulo, discorda da visão. Apesar de propor uma discussão sobre uma possível substituição do índice, ela se declara a favor do IGP-M nos contratos de aluguel.

Para a entidade, o mercado é "suficientemente autorregulado e muito maduro para absorver as variações atípicas dos índices" e, por isso, não se faz necessária uma mudança. Além disso, a entidade destaca ainda a variação dos índices e afirma que, apesar de o IGP-M estar mais alto atualmente, há momentos em que esse índice fica abaixo do IPCA.

IGP-M tem ligação com commodities e dólar

O IGP-M vem acumulando altas seguidas neste ano. Só em novembro, o índice subiu 3,28%, depois de avanço de 3,23% no mês anterior. Neste ano, o IGP-M acumula alta de 21,97% no ano e de 24,52% em 12 meses.

O IPCA, considerado a inflação "oficial" do país, tem alta de 2,22% em 2020 até outubro (último dado disponível) e de 3,92% nos últimos 12 meses. Já o Índice Nacional de Custo da Construção - M (INCC-M) teve alta de 1,29% em novembro. Com esse resultado, o índice acumula alta de 7,71% no ano e de 7,86% em 12 meses.

Segundo Ajzental, IPCA e IGP-M, os mais comuns, têm metodologias bastante diferentes e é comum que em alguns momentos andem em ritmos próprios, mas não por tanto tempo e nem com tanta distância.

"O IGP-M verifica, principalmente, a variação de preços no atacado e ao produtor. Nisso, entra uma cesta enorme de produtos básicos, as chamadas commodities, que têm os preços cotados em Bolsas no exterior e podem passar até de certa forma ao largo do que está acontecendo dentro do Brasil, como minério de ferro, soja, café em grão ou boi vivo", disse ele.

Como essas commodities são cotadas em dólar, há uma influência da moeda norte-americana nos preços. Com a alta de cerca de 30% do dólar ante o real neste ano, esses preços também subiram, impactando o IGP-M.

Inquilino deve tentar negociar contrato

Para quem paga um aluguel que terá reajuste anual no contrato, a dica dos especialistas ouvidos pelo UOL é negociar.

"Se você puder passar de IGP-M para IPCA, é bom. Mas, caso o outro lado não queira, é obrigatório negociar. Dá para pedir que, no aniversário do contrato, em vez de o proprietário impor o reajuste dos últimos 12 meses, aplique um reajuste dos últimos quatro meses, por exemplo, e no próximo aniversário, negocia de novo", disse Ajzental.

Para quem vai alugar um imóvel, vale a pena perguntar à imobiliária ou ao proprietário se há a possibilidade de alinhar o contrato a outro indicador. "Os próximos contratos podem ser pelo IPCA ou pelo INCC-M, que seria muito mais simples", disse Virginia, professora da Faap.