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05/08/2010 - 18h08

Locação residencial x comercial: em qual delas investir?

SÃO PAULO – Quem investe em imóveis não só garante um patrimônio mais sólido para seu futuro e o de sua família, como também uma forma de investimento, cuja renda pode vir na forma de aluguel.

Neste último caso, pode surgir a dúvida: destinar a propriedade para locação residencial ou comercial? A resposta pode ser encontrada ao se avaliar as principais variáveis que envolvem qualquer outra aplicação financeira: risco, volatilidade e retorno. Conforme explica o consultor do Secovi, Cícero Yagi, a locação comercial oferece mais riscos do que a residencial, já que tende a acompanhar o crescimento econômico do País. “Se a economia vai bem, aluga, se vai mal, [o imóvel] fica vago”. Mas mesmo no imóvel comercial, segundo o gerente da área de educação de investidores na Anbima, Luiz Calado, “há alguns tipos, como consultórios médicos e odontológicos, que têm um risco mais baixo”.

Já o imóvel residencial está menos exposto a altas e baixas determinadas pelo ritmo de atividade das empresas – que, por sua vez, reflete a situação econômica -, pois, segundo Yagi, “as pessoas sempre vão precisar de um lugar para morar”. “O uso habitacional é mais permanente”.

Alguns dados sobre locação comercial mostram que, neste ano, este mercado vem se recuperando, seguindo o ritmo da economia brasileira. Na cidade de São Paulo, por exemplo, somente no primeiro trimestre de 2010, o número de novos contratos avançou 29% ante o mesmo período de 2010, de acordo com levantamento da empresa de administração imobiliária Lello. Dentre os setores, o de serviços, de varejo e de mercado atacadista se destacam nas locações. “O que temos observado são empreendedores querendo alugar escritórios maiores ou aqueles que necessitam de espaço próprio para estrear na área comercial”, afirma a diretora da empresa, Roseli Hernandes.

Ganho proporcional aos riscos

Apesar do movimento positivo, o imóvel comercial corre mais risco de ficar um tempo desocupado ou de ter um inquilino inadimplente, já que a empresa que o alugou pode fechar as portas, como observa Luiz Calado, que também é autor do livro "Imóveis - Seu guia para fazer da compra e da venda um grande negócio". Em compensação, diz ele, a nova lei do inquilinato pode amenizar eventuais perdas com inadimplência, principalmente no caso do imóvel comercial. “Com a nova lei do inquilinato, mudou um pouco, privilegiando mais o dono do imóvel. Já há um equilíbrio maior de forças”, afirma.

Opinião semelhante tem o consultor do Secovi. “[A nova lei do inquilinato] quase que nivelou as condições da locação comercial e residencial. Antes, demorava mais para desocupar o imóvel de inquilino inadimplente”.

Se o ganho é proporcional aos riscos, quando se fala de investimentos, então, a locação comercial pode trazer rendimentos mais elevados do que a residencial.

Por regra do mercado, de acordo com Yagi, a renda com locação – quanto o aluguel representa em relação ao valor de venda do imóvel – é mais alta no comercial do que no residencial. No primeiro caso, para um imóvel com preço estimado de R$ 200 mil, um aluguel com bom retorno deve ser de, pelo menos, R$ 2 mil, representando 1% do valor. Já no segundo caso, o aluguel deve equivaler a, no mínimo, 0,8% do valor do imóvel.

Mais fatores

Alguns fatores podem fazer com que o retorno obtido com a locação do imóvel seja ainda maior. No residencial, diz o consultor do Secovi, geralmente quanto menor o valor do imóvel, maior a renda obtida com ele. “Um imóvel de R$ 50 mil pode ser alugado por R$ 600 [1,2% de rendimento ao mês para o locador], mas um imóvel de R$ 400 mil dificilmente é alugado por R$ 2,5 mil [renda de 0,62%]”, calcula. Por essa lógica, completa Yagi, uma quitinete, por exemplo, pode gerar renda mais alta.

A localização também é um fator importante no mercado imobiliário, sendo que, “no geral, essa variável tem peso de 60% na decisão de compra do imóvel”, de acordo com Yagi. Entretanto, no comercial, o local onde está o imóvel ganha peso maior do que a média, já que mesmo regiões bem próximas são avaliadas de modo diferente. “Um ponto [comercial] na Rua 25 de Março, por exemplo, custa mais do que em uma rua vizinha a ela”, o consultor.

De qualquer modo, observa Calado, quem pretende comprar imóvel para alugar, seja residencial ou comercial, não deve pensar muito em ganho de capital, que é aquele obtido quando o investidor compra o bem por um valor e, depois, o vende por um preço mais alto. “O ganho de capital e o ganho de aluguel concorrem entre si. Um imóvel que é bom para alugar geralmente tem um preço mais elevado (de compra), então o proprietário não terá um ganho de capital muito grande se tentar vender. As pessoas querem tudo, alugar por uma fortuna e comprar por nada, e é muito difícil atingir esses dois objetivos”.

Por fim, destaca o consultor do Secovi, como o imóvel comercial está sujeito a mais variações, ele não é a melhor opção para quem é inexperiente. “Precisa ser um investidor mais qualificado, porque precisa saber se o prédio é bom, se a região vai continuar crescendo. Em São Paulo, por exemplo, a região da Berrini era boa há uns 15 anos, mas hoje as regiões mais valorizadas são a Faria Lima e a Juscelino Kubitschek”, explica.

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