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27/07/2010 - 07h00

Hipotecar a casa em troca de dinheiro é mais barato, mas arriscado

Carlos Iavelberg
Em São Paulo

No aquecido mercado de crédito brasileiro, vem crescendo o número de pessoas que contraem empréstimos dando um imóvel como garantia.

Chamado de “crédito com garantia em imóvel” ou “refinanciamento imobiliário”, esse tipo de hipoteca tem sido apontada pelas instituições que a oferecem como vantajosa para todos.

Ao terem uma garantia segura (um imóvel) de que receberão de volta o dinheiro emprestado, bancos e financeiras afirmam que podem oferecer taxas de juros mais baixas do que outras ofertadas no mercado e prazos longos para quitar a dívida.

Apesar das facilidades aparentes, economistas ouvidos pelo UOL Economia e o Procon-SP alertam para que as pessoas tenham cuidado ao contrair o empréstimo, já que o não cumprimento do acordo pode acarretar a perda do imóvel.

De modo geral, o tomador do empréstimo consegue levantar até 70% do valor do imóvel e pode quitar a dívida em até 30 anos. Além disso, as instituições não impõem restrições para o uso do dinheiro.

As taxas de juros nesse tipo de empréstimo não passam de 2,5% ao mês, índice inferior à média das operações de crédito registrada no mês de junho, que foi de 6,9%, segundo a Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade).

Para as pessoas físicas, a média cobrada no cheque especial foi de 7,5% e no cartão de crédito foi de 10,69%.

Essas condições variam de banco para banco, podendo ser maiores ou menores, conforme a relação do cliente com a instituição.

*(Das instituições consultadas pelo UOL Economia)
 

Bancos grandes como o Bradesco, o Itaú Unibanco e a Caixa Econômica Federal já oferecem essa linha de crédito. O Banco do Brasil pretende lançar a sua até o fim do ano, segundo reportagem da "Folha de S.Paulo".

Regulamentado no país em 2006, o crédito com garantia em imóvel também é chamado "home equity", um tipo de hipoteca apontada como uma das responsáveis pela origem da crise nos Estados Unidos em 2008.

Algumas instituições, porém, afirmam que se trata de outro tipo de crédito e que é um erro usar o nome em inglês para denominar o que é ofertado no Brasil.

“São coisas diferentes. Em geral, o mercado brasileiro de crédito tem um nível de conservadorismo maior que o dos Estados Unidos”, afirma Elyseu Mardegan Junior, diretor da BM Sua Casa, empresa especializada em financiamento imobiliário.

Segundo Junior, as principais diferenças entre o que é ofertado no Brasil e nos Estados Unidos são:

  • forma jurídica do contrato
  • forma de pagamento da dívida
  • percentual máximo de financiamento (50% do valor do imóvel no Brasil contra até 120% nos Estados Unidos)
  • o fato de que, aqui, o imóvel só pode ser dado como garantia para um só empréstimo, enquanto lá, chega a ser usado em até três empréstimos

Segundo a BM Sua Casa, que oferece esse tipo de serviço com o nome de "Crédito Fácil" desde 2007, a busca pelo produto cresceu 260% em junho de 2010 na comparação com o mesmo mês do ano passado.

De acordo com Junior, o valor médio do empréstimo é de R$ 200 mil, enquanto o valor médio do imóvel é de R$ 400 mil.

Compare algumas condições de crédito com garantia em imóvel ofertados no mercado

  Bonsucesso BM Sua Casa Bradesco Caixa Econômica Federal
Valor mínimo do imóvel R$ 100 mil R$ 20 mil R$ 20 mil R$ 50 mil
Valor máximo do imóvel não tem R$ 1 milhão não tem não tem
Percentual máximo de financiamento em relação ao imóvel 50% 50% 70% 70%
Valor mínimo do empréstimo R$ 20 mil R$ 10 mil não tem R$ 20 mil
Valor máximo do empréstimo R$ 800 mil R$ 500 mil não tem não tem
Prazo mínimo 24 meses 36 meses 1 mes não tem
Prazo máximo 72 meses 360 meses 120 meses 120 meses
Taxa de juros ao mês Entre 2 e 2,5% 1% + IGP-M ou 1,32% fixa a partir de 1% + CDI Entre 1,51% + TR e 1,69% + TR
Tempo para a liberação do dinheiro Em até 25 dias 48 horas após registro do contrato em cartório 24 horas após a entrega da documentação completa Depende da apresentação de documentos e da assinatura do contrato
  • Fonte: as próprias instituições

Investimento

O empresário Leonardo (que pediu para não ter o sobrenome divulgado) deu como garantia um imóvel avaliado em cerca de R$ 200 mil para conseguir um crédito de R$ 100 mil.

A dívida será paga em parcelas de R$ 3.200 ao longo de 72 meses e com uma taxa de 2,5% ao mês.

“Um dos motivos [para escolher esse tipo de crédito] foi a taxa de juros cobrada. Você não consegue isso em outras modalidades. Outra razão que pesou foi o prazo mais longo para pagar”, afirma Leonardo.

O empresário mineiro disse que usou o dinheiro para investir em sua loja de persianas localizada em Belo Horizonte.

Questionado sobre se tem medo de perder o imóvel em caso de não-cumprimento do acordo, Leonardo afirma que pesquisou muito antes assinar o contrato.

“Foi tudo planejado. Esse é um investimento a longo prazo. O retorno na minha empresa será maior do que o empréstimo contraído”, declara.

Filtro

De acordo com Frederico Penido, vice-presidente do Bonsucesso, banco que já liberou R$ 8 milhões em oito meses oferecendo o crédito com garantia em imóvel , muitas pessoas interessadas nesse tipo de crédito não têm a documentação exigida.

“A demanda é grande, mas muitos não passam pelos filtros. No Brasil, muitos donos não têm a documentação completa do imóvel”, diz Penido.

Normalmente, os bancos e financeiras exigem que o imóvel esteja em área urbana, quitado e, em alguns casos, pedem o "Habite-se" (autorização de ocupação).

Para Penido, esse tipo de crédito tem crescido muito porque a base de comparação é muito pequena, uma vez que se trata de uma modalidade nova no mercado.

“Embora a procura tenha crescido muito, esse tipo de crédito ainda não tem relevância nos portfólios de nenhuma instituição brasileira”, afirma.

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