Fundos imobiliários bombaram em 2019, mas perdem neste ano; é uma bolha?

Os fundos imobiliários (FIIs) tiveram um forte valorização em dezembro de 2019, quando o índice que representa o setor (Ifix, medido pela B3) subiu 10,6% e turbinou o ganho anual. Isso chamou a atenção de muita gente, que entrou nesse mercado. Só que, em 2020, as perdas estão sendo grandes: os fundos perderam mais de R$ 3 bilhões em valor de mercado até meados de fevereiro.

Isso trouxe de volta a discussão sobre a existência ou não de uma bolha nesse segmento. Para especialistas consultados pelo UOL, não existe esse risco. A avaliação é de que o setor reúne bons fundamentos, que justificam não apenas as altas de 2019 como um horizonte favorável, embalado pela recuperação dos preços na construção civil e pelo ambiente de juros baixos. Além disso, as quedas nos últimos dois meses teriam corrigido distorções e aberto oportunidades.

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Queda em 2020

Somente no ano passado, o Ifix -que reúne mais de 100 fundos imobiliários negociados em Bolsa-, acumulou alta de 36%, superando o Ibovespa (31,6% no mesmo intervalo). Isso mudou a partir da segunda semana de 2020, com alguns investidores aproveitando para vender cotas dos fundos e embolsar o lucro acumulado. Nas semanas seguintes, as quedas se acentuaram com o efeito coronavírus, que trouxe incerteza global e contaminou todos os mercados.

O ajuste nos preços, porém, é visto como saudável, permitindo um novo ciclo de valorização no médio e longo prazo. "O setor está muito longe de uma bolha", diz Bruno Nardo, sócio da RBR Asset. "Os ativos estão sendo negociados a preços muito próximos do que realmente valem."

A percepção é compartilhada por outros especialistas, entre eles Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual, e Samuel Oliveira, chefe da área de análise de fundos da XP Investimentos.

Mercado imobiliário passou por crise

Eles destacam que o mercado imobiliário brasileiro vem de um período bastante negativo, entre 2013 e 2016, quando foi pressionado pela recessão econômica. A fase seguinte, a partir de meados de 2017, é marcada pelo início de uma recuperação, que ganhou força na medida em que a taxa básica de juros (Selic) foi caindo de forma mais expressiva, a partir do ano passado.

"Hoje, vivemos um ambiente de inflação controlada e os juros estão no menor patamar da história (4,25% ao ano)", afirma Oliveira, da XP.

Além disso, ressaltam que o próprio ambiente de juros baixos vem fazendo com que o investidor busque alternativas de ganho, aceitando correr riscos maiores, cenário que tem favorecido o crescimento dos FIIs.

Número de investidores sobe de 126 mil para 231 mil

Para se ter uma ideia, o número de pessoas físicas que aplicam nesses fundos passou de 125,8 mil, em janeiro de 2018, para 230,7 mil em igual período de 2019, um aumento de 83,4%, segundo informações da B3. A explosão, no entanto, ocorreu nos 12 meses seguintes: uma disparada de 210%, alcançando a marca de 715 mil em janeiro deste ano - último dado disponível pela bolsa.

O volume de negociações dos FIIs também cresceu fortemente. Passou de R$ 7,3 bilhões, em 2017, para R$ 11,2 bilhões no ano seguinte (+53,4%) e quase triplicou em 2019, quando o giro anual foi de R$ 32,2 bilhões. Com as cotas em alta, o valor de mercado dos FIIs acompanhados pela B3, que era de R$ 55 bilhões em fevereiro do ano passado, quase dobrou em 11 meses, atingindo R$ 108 bilhões em janeiro.

Wurman, do BTG, calcula que o mercado de FIIs tem potencial para um total de R$ 40 bilhões a R$ 50 bilhões em emissões por ano, podendo alcançar, em cinco anos, um patamar entre R$ 300 bilhões e 400 bilhões de valor de mercado, considerando a valorização das cotas no período.

Estamos milhas distante de uma bolha no mercado de fundos imobiliários.
Samuel Oliveira, chefe da área de análise de fundos da XP Investimentos

Caso brasileiro é diferente dos EUA

Apesar do crescimento acelerado dos FIIs, especialistas argumentam que o caso brasileiro é muito particular, e não guarda semelhanças, por exemplo, com o que aconteceu nos Estados Unidos entre 2007 e 2008, com a crise do "subprime", também chamada de bolha imobiliária americana. "Naquele episódio, os preços subiram a patamares que não faziam mais sentido, tanto pelos fundamentos macroeconômicos como setoriais", diz Oliveira, da XP.

Ele lembra que os investidores tomavam empréstimos com bancos para comprar imóveis (que já estavam caros) e, para pagar a dívida, contavam com a valorização dos bens. Isso aconteceu até que houve um colapso hipotecário. O estoque de imóveis retomados pelas instituições financeiras explodiu e os preços desabaram.

O caso do Brasil é muito diferente do que aconteceu nos Estados Unidos. Os fundamentos do mercado imobiliário estão saudáveis e os retornos são reais.
Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual

Cuidados que o investidor deve tomar

Investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro, característica que também favorece a escolha por FIIs, dizem os especialistas. Eles citam vantagens em se aplicar via fundos ao invés de comprar um bem diretamente, para quem busca a renda de aluguel, mas alertam que, como qualquer investimento, também existem riscos.

Um dos principais benefícios das carteiras imobiliárias é a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos pagos, embora seja preciso ficar atento quando se vende a cota do fundo com lucro - situação na qual, sim, é preciso pagar o imposto, de 20% sobre o ganho.

Outros pontos em favor do FIIs são o investimento inicial menor e a liquidez bem mais elevada em relação ao imóvel físico. "Além disso, o produto permite acessar setores que, diretamente, não seria possível, como é o caso de shoppings", diz Oliveira, da XP.

Os cuidados, no entanto, não podem sair do radar. "Antes de investir é preciso estudar, entender as dinâmicas do mercado, conhecer quais são os gestores, seu histórico de governança e, então, começar a olhar os ativos individualmente", afirma Alexandre Mastrocinque, analista da Empiricus.

"Da mesma forma que não se deve comprar um apartamento sem antes conhecer melhor a vizinhança, o histórico do imóvel e as perspectivas, não se recomenda comprar um fundo imobiliário sem antes fazer o dever de casa."

Como saber se um fundo está caro?

Oliveira, da XP, diz que o sinal de alerta acende, em geral, quando o valor de mercado do fundo imobiliário fica acima do patrimonial. Ele pondera, no entanto, que é preciso sempre analisar caso a caso, considerando os ativos que compõem o portfólio, e observa que as reavaliações das carteiras geralmente são feitas em base anual. Assim, muitas vezes o preço em bolsa avança na expectativa que aconteça uma correção no patrimônio.

"Olhando a indústria de fundos imobiliários como um todo, existe hoje uma leve sobrevalorização, se comparado ao valor patrimonial, mas é algo que se justifica pela melhora do cenário e perspectivas favoráveis", afirma.

Para Nardo, da RBR Asset, um prêmio entre 5% e 15% na cotação em bolsa em relação ao valor patrimonial é algo que "faz sentido" atualmente, dependendo da qualidade do fundo. Ele recomenda monitorar também o custo de reposição do imóvel, ou seja, quanto custaria para construí-lo novamente. De acordo com ele, um segmento que chamou atenção no ano passado foi o de logística. "Alguns fundos tinham ativos ao custo de R$ 2,5 mil a R$ 3 mil o metro quadrado para construção e estavam listados em bolsa a R$ 4,4 mil. Ou seja, ficaram caros."

Cenário para os próximos anos

Especialistas consultados pelo UOL seguem otimistas com o segmento de fundos imobiliários, mas alertam que é muito pouco provável existirem, nos próximos anos, valorizações como se viu em 2019.

"O investidor precisa calibrar a expectativa de retorno. Se comparar com o desempenho do ano passado ou com o mercado acionário, vai se decepcionar", diz Oliveira, da XP. "São muito baixas as probabilidades de um retorno de dois dígitos, mas é possível imaginar um rendimento entre 7% e 9% no ano, o que é atrativo em relação ao CDI (hoje na casa de 4,25% ao ano)."

Rafael Zlot, sócio e gestor de renda fixa do Plural, acredita que a valorização recente dos FIIs ocorreu muito por conta do efeito macroeconômico. Dessa forma, ainda haveria espaço para absorver a melhora nos fundamentos micro, como queda na taxa de vacância dos imóveis e aumento nos aluguéis. Ele pondera, no entanto, que o segmento é cíclico. "Mais adiante, se os juros voltarem a subir, é natural imaginar que haja uma desaceleração do crescimento."

Mastrocinque, da Empiricus, também destaca a melhora na taxa de vacância e a reação nos preços de aluguéis, sobretudo nas áreas mais nobres da capital paulista. Mas ele lembra, porém, que esses efeitos são escalonados, fazendo com que a melhora de receitas e a distribuição maior de proventos aconteça de forma gradual.

"Assim como a melhora operacional deve vir aos poucos, a evolução do preço das cotas (dos FIIs) também deve acontecer com mais moderação", afirma. O melhor agora, diz, é identificar algumas oportunidades pontuais e ficar de olho nas novas ofertas, que costumam sair com desconto e têm potencial para gerar um ganho adicional aos investidores.