2020: ano de desafios e de marcas importantes para os fundos imobiliários

Dezembro é época de reflexão, de olhar para trás e avaliar os acontecimentos do ano em forma de retrospectiva e planejar o que está por vir.

Fica praticamente impossível fazer qualquer análise do ano de 2020 sem mencionar a pandemia da covid-19. É comum ouvirmos que no Brasil o ano só começa após o Carnaval e, como entramos em quarentena logo após as festas populares, não é raro ouvir por aí que este ano ainda nem começou. Essa afirmação não poderia ser mais incorreta. Como tivemos acontecimentos em 2020!

No universo dos fundos imobiliários, a realidade não poderia ser diferente.

A pandemia do coronavírus serviu de prova de fogo para a tese de investimento de muitos gestores de FIIs e deixou investidores com nervos à flor da pele. Assim como aconteceu com as ações, a cotação dos fundos imobiliários em Bolsa sofreu uma queda expressiva em consequência das medidas de distanciamento social adotadas em várias regiões do Brasil, como o fechamento do comércio e a adoção do home office pelas empresas, por exemplo.

O IFIX, principal índice da Bolsa brasileira para fundos imobiliários, chegou a cair mais de 30% do início do ano até a segunda quinzena de março, momento mais agudo da turbulência nos mercados. Mas, para aqueles que gostam de olhar o lado meio cheio do copo, comparativamente ao mercado de ações, os FIIs sofreram menor volatilidade, o que demonstra maior resiliência em momentos de estresse no mercado financeiro.

Outro fator importante a ser levado em consideração sobre o impacto da pandemia nos FIIs é que ela afetou cada categoria de fundo de uma maneira diferente, dado que os investimentos sofreram mais ou menos dependendo dos tipos de ativos que fazem parte de suas carteiras. A seguir, um breve resumo dos acontecimentos para os principais tipos de fundo imobiliário ao longo do ano de 2020:

• Shoppings: Nenhuma classe de fundo imobiliário sofreu tantas perdas quanto os FIIs de shoppings. Com a quarentena, os shoppings foram fechados para evitar aglomerações, e o faturamento dos empreendimentos caiu a praticamente zero. Apesar da reabertura na maior parte do país, mesmo que com restrições, a maioria dos fundos de shoppings ainda contabiliza as perdas devidas e só deve voltar a pagar dividendos nos níveis pré-pandemia no segundo semestre de 2021.
• Lajes corporativas: Os fundos de lajes corporativas também passaram --e ainda passam-- por dificuldades decorrentes da pandemia. Devido à quarentena, as empresas locatárias dos escritórios mandaram grande parte de seus funcionários para home office. Além disso, companhias que tiveram dificuldades financeiras entraram com pedidos de revisão ou suspensão dos contratos de aluguel como forma de conter custos para tentar sobreviver à crise gerada pela redução da demanda. O cancelamento e a redução dos valores têm impacto direto na receita de aluguel desses fundos e, consequentemente, nos dividendos pagos aos cotistas. Ainda que haja recuperação de preço e redução de vacância após o fim definitivo da pandemia, a perspectiva de curto prazo é de rentabilidade reduzida para esse tipo de fundo.
• Logísticos: Esses fundos passaram por movimentos opostos. Apesar de eventuais impactos decorrentes de renegociação de contratos, assim como ocorreu nos fundos de escritórios, o crescimento do e-commerce durante a pandemia foi notório, o que aumenta a demanda por galpões que servem como centro de distribuição das encomendas provenientes das compras online. Portanto, a tendência de longo prazo é positiva para essa classe de ativo.

Mas nem tudo são lágrimas: 2020 também foi um ano de marcas importantes para os FIIs.

Os fundos de CRI, os Certificados de Crédito Imobiliário, também conhecidos como "fundos de papel", foram apontados por muitos como os grandes vencedores na pandemia.

Esse tipo de fundo tem como foco não o investimento direto em imóveis, que é a estratégia dos "fundos de tijolo", mas em títulos de crédito imobiliário. Em geral, os fundos de CRI não tiveram eventos significativos relacionados à inadimplência dos créditos que compõem suas carteiras de investimento e mantiveram o pagamento em níveis iguais ou até superiores aos pré-pandemia.

Foram beneficiados especialmente aqueles que têm uma parte significativa de títulos indexados à inflação, pois houve um aumento dos preços no segundo semestre. Isso aconteceu devido à reabertura gradual da economia e ao consequente aumento da demanda sem que houvesse aumento da produção de bens e serviços em contrapartida, já que houve fechamento de fábricas e desarticulação das cadeias de suprimento.

Para entender melhor as diferenças entre fundos tijolo e de papel, recomendo a leitura de um texto recente publicado por aqui.

O ano de 2020 marcou também a continuação da tendência de surgimento de outros tipos de fundo imobiliário, além dos tradicionais mencionados anteriormente, como os voltados a ativos residenciais e do agronegócio.

A queda na taxa Selic observada desde meados de 2018 começou a gerar frutos a partir de 2019 porque tornou os investimentos em renda fixa menos rentáveis e atraiu mais recursos para o mercado de FIIs.

Como consequência, em 2020 vivenciamos um aumento expressivo do número de investidores pessoa física em fundos imobiliários. Segundos dados divulgados pela B3, iniciamos o ano com aproximadamente 645 mil investidores em FIIs, atingimos a marca histórica de 1 milhão de CPFs em meados do ano e, até o momento de fechamento deste texto, o número já passava de 1,1 milhão. E a tendência é que esse número continue crescendo.

Quanto às perspectivas para 2021, seguimos esperando os próximos capítulos da pandemia e aguardando uma maior visibilidade sobre uma vacina que seja efetiva na prevenção de novas ondas da covid-19 e que, consequentemente, que afaste as incertezas que pairam sobre a recuperação econômica do país.