Assim como qualquer modalidade de dívida, o crédito imobiliário passa por ciclos, que podem resultar em situações catastróficas, caso a gestão de risco não seja bem-feita. Basta relembrar o ano de 2008 e a crise dos "subprime mortgages" nos Estados Unidos, que se iniciou no mercado de financiamento imobiliário norte-americano e acabou por afetar toda a economia global.

Dito isso, para entender melhor os riscos associados aos fundos imobiliários de papel, é importante que o investidor se pergunte como se formam e como eclodem essas crises de crédito, também conhecidas como "bolhas de crédito".

Como se criam bolhas?

A literatura sobre o tema é vasta. Governos, bancos centrais, acadêmicos e integrantes do mercado de investimentos dedicam muitas horas para tentar entender os processos de formação dessas bolhas e, especialmente, para tentar antecipar e preparar as respectivas políticas monetárias e carteiras de investimento para passarem por esses momentos.

De qualquer forma, independentemente da origem da crise, alguns padrões se repetem, de forma que é possível aprendermos algumas coisas.

Exceto em situações especiais, como em guerras ou pandemias, as bolhas de crédito normalmente se iniciam com a descoberta de um novo mercado e/ou modalidade de financiamento que se transforma em um boom à medida que novos participantes entram no mercado à procura de capturar as oportunidades.

Com isso, a disponibilidade de capital se torna mais abundante. Esse boom cresce a ponto de se tornar euforia e o custo do crédito cai abruptamente, pois os credores passam a disputar os mesmos ativos e aceitam condições cada vez mais facilitadas a fim de continuarem competitivos no mercado.

Por fim, quando os níveis de endividamento estão bem acima dos limites considerados saudáveis para aquele mercado, começa a fase de pânico. Ela surge à medida que alguns tomadores de crédito começam a não ter capacidade de pagamento dos juros e amortização das dívidas e, então, se inicia uma onda de inadimplência, ou defaults, no jargão do mercado financeiro.

Adicionalmente, tais crises podem ser intensificadas ou aceleradas por políticas monetárias equivocadas, quando elas forçam liquidez no mercado de crédito. Em outras palavras, bolhas de crédito normalmente se formam quando existe muito capital disponível para financiar poucos ativos de qualidade.

Caso o processo acima ainda pareça muito distante da realidade, dados todos os controles dos bancos centrais e mentes brilhantes se debruçando sobre o tema, lembre-se de que os mercados de capitais são formados por pessoas que, por definição, sofrem de vieses comportamentais e, portanto, são suscetíveis a erros por falta de conhecimento ou controle emocional em situações de estresse.

Como antecipar bolhas e proteger sua carteira?

Dado que aprendemos de forma macro o funcionamento das bolhas de crédito, como podemos aplicar esse conhecimento para a realidade dos fundos imobiliários de CRI e o que é possível fazer para antecipar eventuais movimentos nos portfólios de investimentos?

Com o objetivo de evitar bolhas de crédito nos fundos imobiliários, o principal fator a ser considerado é a quantidade de novas ofertas de cotas que os fundos de CRI estão realizando.

Em um momento em que vários fundos estão captando ao mesmo tempo, um volume expressivo de liquidez fica disponível para concessão de crédito com lastro em ativos imobiliários e, portanto, há uma disputa pelo financiamento dos mesmos ativos, com taxas cada vez mais favoráveis para o tomador do crédito, mas nem sempre para o cotista do fundo.

Qualquer semelhança com os ciclos de formação de bolhas descritos acima não é mera coincidência.

O principal antídoto para esse ciclo vicioso é a capacidade do gestor do fundo de montar uma esteira de originação e estruturação de operações dentro de casa, pois dessa forma ele consegue buscar operações que estão fora do radar de outros fundos e, com isso, negociar condições mais favoráveis em termos de risco x retorno para as carteiras de investimento. Portanto, fique muito atento ao "pipeline" de operações que o fundo mostra antes de subscrever cada nova oferta.

Por último, mas não menos importante, após o gestor do fundo realizar a alocação dos recursos das ofertas, é fundamental que o cotista acompanhe também a saúde das operações em carteira para antecipar eventuais movimentos de inadimplência. Uma explicação detalhada sobre essas métricas fica para uma próxima oportunidade..