Entenda como o aumento da taxa de juros impacta os fundos imobiliários

A taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, deixou o histórico patamar mínimo de 2% ao ano e entrou recentemente em um novo ciclo de alta. Esse movimento impacta todo o mercado de investimentos, mas há fundos imobiliários que conseguem se proteger e até mesmo se beneficiar desse cenário.

A Selic é estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, com base em expectativas de inflação versus crescimento econômico. Quando o Banco Central quer estimular a atividade econômica, ele diminui a taxa básica, e quando quer reduzir a velocidade da economia, aumenta.

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Para aqueles que se perguntaram o motivo de o Copom querer desestimular a atividade econômica, a resposta é simples: estímulos excessivos por períodos prologados geram inflação e, consequentemente, em situações extremas, podem levar ao colapso da economia como um todo.

A taxa Selic saiu de 14,25% ao ano em outubro de 2016 para 2% ao ano em agosto de 2020, o menor patamar histórico. Mas esse ciclo de queda já vinha demonstrando sinais de esgotamento, uma vez que a inflação, medida pelo IBGE através do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) já estava em patamares entre 4% e 5% no acumulado de 12 meses.

Essa situação é o que chamamos de taxa de juros real negativa. Nela, uma aplicação financeira de baixo risco, que em geral remunera o investidor a CDI —taxa de juros praticada entre os bancos e que tem valor próximo ao da Selic— entrega rendimentos menores que a inflação. O que significa que, mesmo com o dinheiro aplicado, o investidor perde poder de compra.

A manutenção da Selic em patamares tão baixos no ano de 2020 se justificou pela tentativa de aquecimento da economia como forma de combate aos efeitos da pandemia da covid-19. Contudo, a expectativa de retomada da atividade econômica, a sinalização de redução dos pacotes de estímulo fiscal ao redor do mundo e as pressões inflacionárias na economia local levaram o Copom a iniciar em 2021 um novo ciclo de aumento da taxa básica de juros, que está hoje em 3,5% ao ano.

Aos leitores mais curiosos e/ou interessados pelo tema, recomendo a leitura das atas das reuniões do Copom, que são públicas e ficam disponíveis no site do Banco Central.

O efeito das alterações na Selic impacta de maneira quase imediata a economia real. Baseados no nível de taxa de juros atual e, especialmente nas expectativas futuras de aumentos da Selic, os bancos repassam aumentos das taxas de juros para concessão de novos créditos e financiamentos em geral.

Além disso, os financiamentos já existentes, que em sua maioria são indexados ao CDI, também ficam mais caros. Financiamentos mais caros impactam no fluxo de caixa livre das pessoas e das empresas, que precisam reduzir consumo e investimentos para se adequar à nova realidade.

Os fundos imobiliários também não saem ilesos desse movimento, mas essa não é necessariamente uma notícia ruim. Alguns portfólios podem até mesmo se beneficiar da alta na taxa de juros.

Os fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis para obtenção de renda para locação, em geral, têm pouca margem de manobra, pois os contratos de aluguel normalmente são de longo prazo e muitas vezes possuem cláusulas que impedem qualquer tipo de renegociação extraordinária dos termos e condições previstas.

Já os fundos imobiliários que investem em CRIs, os "fundos de papel", de uma maneira geral tendem a performar melhor nesse cenário. Acredito que existem diversos fatores que contribuem para isso, com destaque para três, que gostaria de detalhar aqui. São eles:

Repasse de inflação sobre o valor total da dívida: nos fundos de CRI, os papéis indexados à inflação corrigem todo o capital investido, e não somente o fluxo de caixa recebido no mês. Isso significa que, no médio e longo prazo, essa correção monetária volta para o cotista sob a forma de distribuição de dividendos, enquanto nos fundos de tijolo essa correção sobre o valor do imóvel retorna somente se o fundo vender algum ativo com ganho de capital.

Indexação ao CDI: muitos CRIs possuem indexação ao CDI, seja como % do CDI ou um spread (CDI+), o que resulta em aumento da rentabilidade dos papéis sem que o gestor precise revisar a política de investimentos ou alocação da carteira.

Reinvestimento de capital: os CRIs, em geral, pagam juros e amortização mensal, e o capital principal que retorna mês a mês para o caixa do fundo precisa ser reinvestido pelo gestor do fundo. Em um cenário de aumento na taxa de juros, esse capital passa a ser reinvestido a taxas cada vez maiores, impulsionando os resultados.

Além disso, as carteiras dos maiores fundos possuem diversificação de indexadores, que servem como mais um mecanismo de defesa do fundo em caso de oscilações nas taxas de juros e/ou inflação.

De qualquer forma, é importante ressaltar que o aumento da taxa de juros encarece os financiamentos que lastreiam os CRIs, e isso pode afetar a capacidade de pagamento das empresas, o que pode levar à inadimplência dos créditos que compõem a carteira dos fundos de CRI.

Portanto, vale sempre a regra: na hora de investir, mais importante do que encontrar a melhor oportunidade do momento é avaliar os fundos imobiliários com foco no retorno de longo prazo consistente e com transparência na gestão para não cair em armadilhas de curto prazo.