Projeto quer IPCA no cálculo do aluguel; como ficam os fundos imobiliários?

A alta expressiva do IGP-M nos últimos meses, descolada do comportamento do IPCA (inflação calculada pelo IBGE e considerada a oficial do país), colocou em discussão a eficiência do índice como indexador de contratos imobiliários. Nesse sentido, tramita hoje em caráter de urgência no Congresso um projeto de lei que pretende limitar a correção dos aluguéis ao valor do IPCA.

À primeira vista, essa alteração parece ser bem-vinda e benéfica. Contudo, ela traz consigo uma série de problemas que precisam ser bem estudados. É sobre eles e sobre o impacto que o projeto de lei pode causar nos fundos imobiliários que falarei neste artigo.

O IGP-M, principal indexador para correção de contratos de locação residencial e comercial, acumula uma alta de mais de 40% desde o início de março de 2020, início da pandemia da covid-19.

Esse aumento significativo no período é decorrente do fechamento de fábricas e desarticulação das cadeias produtivas impostos pelo lockdown generalizado em todo o mundo, que resultou na diminuição de disponibilidade de matéria-prima e produtos, enquanto a queda na demanda por esses artigos não foi proporcionalmente equivalente, gerando uma inflação de oferta no mercado.

Além do aumento expressivo em um momento inoportuno —em plena pandemia, quando o desemprego aumentou, e pequenos comerciantes e empresários de todos os setores estão esticando orçamentos para fechar as contas— outro fator trouxe o IGP-M para debate: seu descolamento quando comparado com o IPCA, índice de inflação oficial divulgado pelo IBGE, que acumulou alta de 7,4% no mesmo período.

Essa discrepância se dá pela forma como cada um dos índices é construído, tendo os preços de atacado, incluindo material de construção, e produtos importados um peso muito maior no IGP-M que no IPCA.

Sob o argumento de tratar esse problema do descasamento do IGP-M, está em tramitação em regime de urgência no Congresso o projeto de lei 1.026 de 2021, que prevê a alteração do artigo 17 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, para determinar que a correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao IPCA.

O primeiro e mais notório problema que essa mudança pode causar —e que tem sido levantado com todas as forças pelos participantes do mercado financeiro— é a insegurança jurídica trazida pela proposta. Se ela for aprovada como pensada pelo autor, o deputado Vinicius Carvalho, milhares, talvez milhões de contratos de locação terão que ser revistos.

Certamente seria uma tarefa muito penosa, e, provavelmente, muitos casos terminariam em litígio, aumentando ainda mais os recordes de processos no já tão demandado judiciário brasileiro. Isso sem falar nos inúmeros financiamentos e operações de crédito que estão atrelados e esses imóveis e respectivos contratos de locação, que poderiam vir a sofrer com inadimplência pelo descasamento entre ativos e passivos.

Qual seria o impacto para os FIIs?

Apesar do debate acalorado acerca do tema, não acredito que o impacto efetivo no mercado seja tão relevante, pois a própria Lei do Inquilinato, em seu artigo 18, prevê que é permitido às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste do contrato.

Em outras palavras, o projeto não só cria novos potenciais problemas como os citados acima, como também não atinge seu objetivo inicial, pois deixa a porta aberta para quaisquer outras possibilidades de correção dos contratos, desde que acordado entre as partes.

Ainda do ponto de vista prático, especialmente para os fundos imobiliários, o projeto torna-se ainda mais inefetivo. Os FIIs investem diretamente em imóveis e, portanto, obtêm sua renda para pagamento de dividendos aos cotistas essencialmente através da celebração de contratos de locação com grandes empresas.

Em boa parte dos casos esses contratos são atípicos e não seguem a Lei do Inquilinato, portanto, não seriam afetados pelo projeto. E mesmo na parcela de contratos típicos de locação, aqueles que seguem os termos da lei, ainda existiria a possibilidade de uma negociação caso a caso entre as partes, conforme previsto no artigo 18, citado acima.

Isso não quer dizer que não possa existir, na margem, uma alteração dos indexadores dos contratos de locação de IGP-M para IPCA ao longo do tempo. Acontece que esse movimento seria promovido muito mais por uma negociação entre as partes, fundo imobiliário e empresa locatária, do que por alguma regra imposta por Brasília.

Ou seja, as forças de mercado continuam soberanas para definir os termos que acharem mais adequados para cada transação.

Ainda são necessárias algumas etapas no processo legislativo para uma eventual aprovação ou não do PL 1.026/2021 e posterior alteração da Lei do Inquilinato. Portanto, é necessário aguardar com muita paciência e cautela as cenas dos próximos capítulos dessa novela e evitar embates acalorados sobre um tema que, na pior das hipóteses, terá um efeito ínfimo na rentabilidade dos fundos imobiliários.

Afinal de contas, já dizia o ditado popular: cautela e canja de galinha nunca fizeram mal a ninguém.