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OPINIÃO

Texto em que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação de fatos e dados.

Como se proteger na hora de escolher investimentos imobiliários?

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Juliana Mello

Juliana Mello

Sócia-diretora de Novos Negócios e Distribuição na Fortesec, empresa financeira especializada em investimentos imobiliários.

25/10/2021 04h00

Em meados do mês passado, uma empresa chinesa assustou —e derrubou— os mercados globais. Trata-se da Evergrande, gigante do ramo imobiliário, a incorporadora mais endividada do mundo. Em meio aos problemas da companhia, investidores em todo o mundo se perguntaram se algo similar poderia ocorrer em seus países.

Historicamente já vimos grandes empresas, aparentemente sólidas, com captações relevantes no mercado, não honrarem com suas obrigações. Algumas inclusive ofereciam aos investidores rentabilidades próximas a investimentos como CDB, LCI e até poupança, por terem um risco considerado baixo. Existe um risco associado a cada investimento. E você saberia falar quais são os mitigadores destes riscos para os investimentos que possui?

Leia abaixo artigo completo.

O caso da Evergrande é emblemático pelo seu tamanho. Sua atuação não se restringe ao mercado imobiliário: a empresa expandiu suas operações para a produção de água mineral, produção de veículos elétricos, passou a operar parques temáticos e comprou até um clube de futebol profissional.

Mas ao longo de uma rápida expansão, a companhia acumulou mais de US$ 300 bilhões em dívidas. Foi em setembro que a companhia disse estar enfrentando dificuldades sem precedentes e afirmou tentar proteger os clientes. Dias depois, deixou de honrar um pagamento de juros agendado a investidores.

Agora, para poder pagar suas dívidas, a Evergrande se concentra em terminar os empreendimentos não finalizados.

No Brasil, uma das formas mais comuns para se investir em uma incorporadora e financiar projetos imobiliários são os Certificados de Recebíveis Imobiliários ou através de fundos de investimentos que compram estes papéis, conhecidos no mercado como CRIs, emitidos por securitizadoras.

Os fundamentos do setor são sólidos, mas é ideal que o investidor entenda a estrutura dos CRIs, suas garantias e a estratégia da empresa, antes de escolher em quais emissões alocar seus recursos.

Um dos primeiros estudos a ser feito é a análise de crédito da companhia, para avaliar os índices de liquidez e alavancagem, entender a capacidade de pagamento da operação em questão e, claro, já considerando as demais dívidas e obrigações da empresa.

Outro ponto importante é assegurar que a operação levanta recursos suficientes para concluir todo o empreendimento. Isso diminui o risco de a obra não ser entregue —um dos problemas enfrentados pela Evergrande. Sem terminar as obras e entregar o empreendimento, a empresa realmente não terá receita suficiente para pagar seus credores. Por isso, a Evergrande está correta quando diz que o foco agora é entregar as obras em andamento.

Outra questão é entender a qualidade do projeto em si: será que aquele empreendimento tem condições de se pagar no futuro? No caso de uma torre residencial, isso quer dizer avaliar e prever se os apartamentos conseguirão ser vendidos em uma velocidade que permita pagar o financiamento do projeto e ainda dê lucro para a companhia.

Se a resposta for sim, isso significa que os compradores das unidades irão fazer seus pagamentos mensais, possibilitando que a operação reembolse os investidores e pague a eles o rendimento prometido.

Boas emissões também costumam ter outros mecanismos de proteção da operação, como um fundo de reserva, por exemplo, para que qualquer problema seja coberto e não haja inadimplência nos pagamentos aos investidores.

Também é aconselhável que haja formas de garantir que o dinheiro que vai para um empreendimento não possa ser desviado para outro. Além disso, é vantajoso assegurar que a incorporadora ou construtora não possa retirar resultados do projeto antes de entregar a obra.

Dessa forma, é importante entender quais mecanismos de segurança a securitizadora colocou na operação e como ela irá acompanhar mensalmente a performance do projeto. Com um acompanhamento ativo e próximo, é possível se antecipar a futuros problemas e resolvê-los, antes que uma inadimplência surpreenda o mercado, como aconteceu no exemplo aqui citado.

No Brasil o setor imobiliário vive um bom momento, e o importante é entender o que e quem está por trás do investimento feito.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

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** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL