Inflação em queda afeta FIIs, mas abre chance de comprar com desconto

A queda recente na inflação tem sido, em geral, bem recebida pela população. Essa queda também tem impacto nas cotações de fundos imobiliários, que estão caindo. Essa janela pode ser especialmente interessante para oportunidades de investir nessas cotas com desconto.

Vejamos a seguir os motivos por trás dessa queda e porque ela pode ser interessante para o investidor com foco em construção de patrimônio.

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Por que a inflação está caindo? Após muitos meses batendo recordes, a inflação finalmente parece estar caminhando para patamares mais controlados no Brasil. Pelo lado da oferta, os impactos das restrições devido às quebras nas cadeias de suprimentos globais causada pelo lockdown imposto pela pandemia da covid-19, estão aos poucos sendo deixados para trás.

E, pelo lado da demanda, as economias globais estão desacelerando gradualmente, por conta do aumento das taxas de juros, que parece finalmente estar fazendo efeito de contenção no crescimento generalizado dos preços.

Essa afirmação é especialmente verdade na economia brasileira, que contou com a ação precisa do Banco Central, que foi um dos primeiros no mundo a iniciar o ciclo de aumento de juros. A Selic a taxa básica de juros, saiu de patamares próximos a 2% para 13,75% ao ano em um período de pouco mais de 12 meses.

Também é importante notar que a economia foi beneficiada por medidas de curto prazo do Ministério da Economia para a redução da carga tributária dos combustíveis e, assim, gerar uma desaceleração expressiva da inflação, tendo produzido efeito pontual até de deflação de -0,68% no mês de julho de 2022, a menor taxa desde 1980. A inflação tem potencial de fechar o ano de 2022 em patamares na casa dos 7%, bem abaixo do valor de 10,06%, registrado em 2021.

Inflação em queda e juros altos são bons para a economia? O ambiente de inflação sob controle é amplamente esperado e celebrado, pois significa, no curto prazo, mais dinheiro no bolso das famílias e um ajuste necessário nas engrenagens econômicas. Contudo, um ciclo de aumento de juros é considerado um remédio amargo para a economia e, apesar de conter a inflação, também tem o efeito colateral de reduzir a atividade econômica e, potencialmente, até gerar recessão.

Esse cenário de inflação mais controlada e taxa de juros elevada, apesar de natural e saudável até certo ponto, gera um efeito de levar dinheiro de certos investimentos, considerados de maior risco, para produtos de renda fixa tradicional.

Entre os ativos que perdem liquidez, estão os fundos imobiliários, em especial os FIIs de papel, também chamados de FIIs de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), aqueles em que os portfólios são compostos essencialmente por ativos de crédito com lastro imobiliário.

Qual é a consequência para os fundos imobiliários? Como resultado, os FIIs de CRI têm amargado quedas generalizadas nas cotações no mercado com investidores antecipando potenciais dificuldades que esses tipos de ativos podem ter.

Os investimentos em FIIs de CRI podem sofrer de duas formas diferentes conforme veremos a seguir, o que justifica até certo ponto as quedas recentes em suas respectivas cotações.

A primeira forma e a mais óbvia é que uma boa parte do mercado de CRIs possui rentabilidade indexada a índices de inflação, em especial o IPCA. Isso significa que uma queda da inflação (ou até deflação) reduz a rentabilidade desses títulos e, com isso, também são reduzidas as expectativas de dividendos pagos por esses fundos.

Outro cuidado, que é parte fundamental do dia a dia dos gestores dos fundos, mas nem sempre lembrado pelos investidores iniciantes, é ver como estão as empresas e a saúde dos créditos que compõem as carteiras indexadas ao CDI.

Nesse cenário de aumento da taxa de juros em tão pouco tempo, o custo dos financiamentos para as empresas também sobe abruptamente e pode impactar a capacidade de pagamento das parcelas previstas, gerando eventos de inadimplência nesses fundos.

Importante destacar aqui também dois fatores adicionais que jogam a favor dos investidores. O primeiro é que muitas dessas operações possuem proteção contra deflação, ou seja, contam com uma espécie de seguro contra rentabilidade negativa desses títulos de crédito em cenários deflacionários.

Já o segundo fator de proteção é que alguns fundos imobiliários constroem reservas de lucro nos meses de maior rentabilidade para suavizar os efeitos dos meses de menor rentabilidade e continuar distribuindo dividendos de forma menos instável.

E quais são os riscos para o futuro desses investimentos? Importante também deixar no radar os riscos do cenário eleitoral no Brasil, potenciais políticas populistas do eventual próximo governo e o possível agravamento da guerra entre Rússia e Ucrânia. Esses fatores, separadamente ou em conjunto, podem levar a novos repiques na inflação e, com isso, mudar o equilíbrio da balança no mercado de FIIs de CRI.

E o que fazer se invisto em fundos imobiliários? De qualquer forma, como tudo no mundo dos investimentos, os preços dos ativos sobem e descem ao sabor das variáveis macroeconômicas, mas para o investidor com foco na construção de patrimônio deve sempre prevalecer a visão de longo prazo e o aproveitamento de janelas de oportunidade como essa para fazer aquisição de bons ativos a preços interessantes.

Fundos com carteiras diversificadas e fundamentos sólidos na tese de investimento tendem a continuar tendo resultados de forma satisfatória ao longo do tempo e, portanto, eventuais descontos no mercado no curto prazo podem ser uma boa oportunidade de entrada ou de aumentar os investimentos.