Queda dos fundos imobiliários faz retorno em dividendos disparar até 40%
Para ganhar dinheiro com fundos de investimentos imobiliários (FII) é fundamental saber o seguinte: quando ocorre uma queda brusca no preço das cotas, a tendência é de que o retorno em dividendos dispare.
Por não entender isso, muita gente está vendendo suas cotas de FII a preços baixos, enquanto os que compreendem o fenômeno estão aproveitando para comprar.
Na coluna de hoje eu mostro qual foi o aumento do retorno em dividendos em diferentes segmentos de FII e explico por que isso aconteceu.
Fundos de logística
Em maio, os fundos imobiliários do segmento de logística estavam com um retorno em dividendos de 9% ao ano. Em dezembro, esse número subiu para 11,5%.
Isso significa que, sete meses atrás, um investimento de R$ 1.000 geraria um retorno em dividendos de R$ 900 por ano. Hoje, o mesmo valor aplicado resulta em ganhos de R$ 1.150, ou seja, 27% a mais.
Os fundos de logística são aqueles que têm em seu portfólio galpões, centros de distribuição de mercadorias ou outros imóveis do tipo. Ao investir em um desses FIIs, você se torna um dos donos dessas propriedades e passa a receber, mensalmente, uma parte do aluguel que os locatários pagam por usar tais espaços.
O retorno em dividendos citado se refere à mediana dos fundos de logística mais negociados do país e com um mínimo de 30 mil cotistas (investidores).
Fundos de shopping
Entre os fundos que possuem shopping centers no portfólio, o retorno em dividendos passou de 9,3%, em maio, para 11,3% em dezembro.
Um investimento de R$ 1.000 nesse tipo de FII, em maio, gerava um retorno de R$ 930 anuais, enquanto hoje resulta em uma renda de R$ 1.130. Trata-de se um aumento de 21% nos ganhos.
O cálculo sempre toma como referência a mediana dos fundos mais negociados do segmento, desde que tenha pelo menos 30 mil cotistas.
Fundos de lajes corporativas
Os fundos que investem nas chamadas "lajes corporativas", ou seja, em prédios de escritório de alto padrão, foram os que apresentaram maior aumento no retorno em dividendos desde maio.
A mediana do retorno dos FIIs analisados nesse segmento estava em 8,5% em maio, contra 11,9% hoje.
Com isso, um investimento de R$ 1.000, naquela época, geraria uma renda de R$ 850 por ano. Atualmente, o retorno está em R$ 1.190, o que representa um aumento de 40%.
Por que isso ocorre?
O retorno em dividendos dos FIIs disparou porque a queda do preço das cotas não foi acompanhada por um recuo proporcional nos valores que os fundos pagam aos investidores mensalmente.
Vamos tomar como exemplo o fundo BTLG11, que eu tenho na carteira. No dia 6 de maio, suas cotas eram negociadas ao preço de R$ 97,34. Os dividendos distribuídos nos 12 meses anteriores somavam R$ 8,41. Logo, os dividendos correspondiam a 8,91% do preço.
Na sexta-feira 6 de dezembro, esse fundo era negociado a R$ 86,45, enquanto seus dividendos nos últimos 12 meses somavam R$ 9,25. Assim, os dividendos representavam 10,69% do preço da cota.
Tal fenômeno - de queda no preço da cota sem igual recuo nos dividendos - é um forte sinal de que, para quem vê os FIIs como investimento de longo prazo para geração de renda passiva, não há com que se preocupar.
Atenção aos riscos
Dito tudo isso, é sempre bom deixar claro que os FIIs são um investimento de risco, assim como a compra de um imóvel.
Quando eu digo que o retorno em dividendos está, por exemplo, em 10%, significa que você tende a receber esse valor na forma de proventos caso o fundo mantenha o mesmo ritmo de distribuição de rendimentos dos últimos 12 meses.
Não há garantia nenhuma de que esse retorno continuará como está. Assim como não há garantia de retorno quando se tem um imóvel alugado. Sempre há o risco de inadimplência do inquilino ou de vacância, entre outros.
Sobre o autor
Sílvio Crespo é sócio e diretor da Grana Capital, aplicativo com ferramentas para investidores de renda variável.
Reportagem
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