Comprar um imóvel e colocar para alugar pode ser a ideia de investimento imobiliário mais comum para a maioria. Mas os ricaços estão investindo em fundos com rendimentos isentos de Imposto de Renda e que podem render mais que o aluguel tradicional. É um investimento de baixo risco, porém é necessário aplicar um valor bem mais alto. E o retorno chega no médio prazo.

Voltados àqueles que têm pelo menos R$ 1 milhão para investir, os chamados fundos de desenvolvimento aplicam cifras vultosas na construção de complexos de edifícios para lucrar o dobro — ou mais — do valor quando a obra é finalizada e vendida. Diferentemente dos fundos imobiliários, dos quais é possível comprar cotas com até menos de R$ 100, nesse tipo de aplicação, dependendo do projeto, é preciso ter pelo menos R$ 1 milhão em ativos líquidos — em alguns casos, R$ 10 milhões — para ser autorizado a investir.

Como funciona

Construtoras buscam financiamento. As grandes construtoras, quando não têm dinheiro em caixa para realizar uma obra grande de um condomínio residencial ou um prédio comercial, por exemplo, buscam por algumas opções de financiamento: o banco ou um grupo de investidores.

Profissionais captam sócios. De olho em boas oportunidades, os gestores de fundos de wealth management, profissionais que administram grandes fortunas e patrimônios, captam investidores interessados em lucrar na venda dessas construções.

No mercado, isso é conhecido como fundo de desenvolvimento. Não é um fundo de investimento imobiliário (FII) como os muitos disponíveis nos aplicativos da corretora. Nesse caso, é como se o investimento escolhesse o investidor ideal. "As construtoras querem somente dois ou três sócios. O maior risco é se esse investidor quiser sair antes do período de finalização da obra, por isso os profissionais captam investidores altamente qualificados", afirma o professor Ricardo Teixeira, coordenador do MBA em Gestão Financeira da FGV.

Investimento está mais organizado. Segundo Teixeira, esse tipo de investimento sempre existiu, mas agora é mais estruturado e tem gestores para captar e organizar o número de investidores.

É para quem tem dinheiro e tempo. Voltado para uma parcela pequena da população, o investimento mira quem tem muito dinheiro para aplicar e tempo para aguardar o retorno, já que o lucro vai depender do tempo de finalização da obra e do ritmo de venda desses imóveis. "Esse é um investimento para os ricos. Como a construção custa caro, é preciso ter um valor mais expressivo para entrar no negócio. Por exemplo, o fundo de wealth management junta um grupo de 10 investidores e financia a obra. Eles dividem os custos e depois, o lucro", explica.

Quanto e como rende

O ganho pode vir da valorização das cotas, de aluguel e da venda do imóvel. Ou seja, em vez de chegar só para pegar o aluguel, como em um FII comum, o investidor lucra com todas as etapas do projeto. Investe no começo da construção e ganha durante toda a valorização daquele imóvel até chegar o momento da venda ou da locação. "Você está tendo um rendimento bem maior do que se estivesse apenas no mercado financeiro", explica Teixeira.

É considerado um investimento de baixo risco. Existem os riscos inerentes de uma construção, desde o cumprimento dos prazos do projeto ao valor de venda ou aluguel quando o edifício está pronto. Mas a estimativa é de rendimentos superiores a 18% ao ano, diz Gustavo Kosnitzer, gestor da área de investment banking da plataforma de investimentos Warren.

É diferente de um FII tradicional

A principal diferença é que os fundos imobiliários são mais acessíveis. Isso significa que estão disponíveis para aplicação de investidores com menos dinheiro.

A forma de rendimento também é diferente. Nos FIIs, os cotistas recebem como dividendos os aluguéis que os inquilinos pagam pelos imóveis ou os juros de recebíveis imobiliários. No caso dos fundos de tijolo, de imóveis prontos, com pagamento de aluguel pré-estabelecido, no formato mensal tradicional ou atípico, com um contrato mais longo.

Por outro lado, em um fundo de desenvolvimento de um imóvel que vai ser construído, o investidor ou cotista só vai receber algum tipo de renda quando estiver pronto e ocupado — ou ainda vendido. "Via de regra, o aluguel passa a ser pago à medida que esse imóvel é entregue. Então, a diferença é que está se abrindo mão de uma receita no primeiro momento para ter um retorno maior", diz Kosnitzer.

Tipo de investidor e tributação

Para investir nesse tipo de empreendimento, é preciso ser um investidor qualificado, segundo as regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários): aquele que tem mais de R$ 1 milhão em ativos líquidos. Dependendo do fundo, é preciso ser um investidor profissional, com mais de R$ 10 milhões investidos. "Além desses requisitos, analisamos outras questões, como alguns certificados ou atividades profissionais, que poderiam fazer o investidor de menor patrimônio ser equiparado ao de nível mais alto. Então, não é só uma questão regulatória, mas é o cuidado necessário com teses de investimento que eventualmente são mais complexas ou têm maior risco, para fazer a destinação para um público que tenha a percepção e tenha o entendimento total desse tipo de aplicação", afirma o gestor da Warren.

Outra vantagem é a tributação. Os rendimentos dos fundos são isentos para as pessoas físicas, o que faz com que esses projetos sejam mais interessantes para os ricos do que investir diretamente em um imóvel, que exige pagamento de tributos tanto na locação como na venda.

"O ganho de capital no caso de um fundo imobiliário tradicional só acontece na venda da cota para o mercado. Em fundos de desenvolvimento, funciona da mesma forma, ele é isento da distribuição de rendimentos. No final, quando esse imóvel é vendido e o investidor recebe os lucros, também não paga impostos. Essa é uma vantagem bastante significativa e conhecida", diz Kosnitzer.

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