Fundos imobiliários: qual tipo rende mais? Qual é mais arriscado?

No mundo dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), existem basicamente dois tipos de investimento: aqueles que investem em ativos financeiros do setor imobiliário, chamados também de fundos de recebíveis ou fundos de papel, e aqueles que investem nos imóveis físicos propriamente ditos, que podem ser lajes corporativas, galpões, shoppings, entre diversos outros ativos.

Essa diferença entre os ativos influencia na dinâmica com que eles distribuem os seus proventos aos acionistas. Quando olhamos para o valor do dividend yield (indicador que mensura o retorno do fundo de acordo com os rendimentos pagos) dos FIIs de papel, podemos observar que, geralmente, eles são muito superiores aos números apresentados pelos FIIs de tijolo.

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Por que isso ocorre? Um FII de papel sempre será melhor do que um FII de tijolo? Responderemos a essas perguntas no texto abaixo.

Por que isso ocorre?

Essa diferença ocorre pela forma como cada um desses FIIs remunera o seu cotista através dos proventos. Os FIIs de tijolo possuem um dividend yield "real", no qual não precisamos descontar a inflação, uma vez que ela está implícita nos contratos de aluguel e na valorização patrimonial do seu portfólio de imóveis.

Já no caso dos fundos de papel, que investem em ativos financeiros que são atrelados normalmente à taxa de juros, como a Selic ou o CDI, ou à inflação, normalmente IPCA ou IGP-M, a história é diferente. Um exemplo de ativo são os títulos da dívida — uma espécie de empréstimo que o investidor faz ao setor imobiliário, com a promessa de juros futuros.

Todos os meses, esses fundos recebem uma remuneração, um juro, desses ativos financeiros e, dentro dessa remuneração, já está contemplada a variação da inflação ou da taxa de juros, dependendo de qual seja o seu indexador.

Dessa forma, quando o FII distribui esse valor, ele está entregando a variação da inflação (ou da taxa de juro) "na mão" do seu cotista e não reinveste nada no fundo, tornando o valor do dividend yield mais alto.

O motivo é justamente por não possuir ativos físicos no seu portfólio, que tendem a se valorizar com o tempo. Com isso, o valor do seu patrimônio tende a se manter estável, sem que ele seja "corrigido" pela inflação.

Então devo escolher um FII de papel ou de tijolo?

Entendemos que existe espaço para os dois ativos em uma boa carteira de fundos imobiliários.

Os fundos de papel estão pagando bons rendimentos agora, mesmo quando descontamos a inflação, dado que o IPCA, o IGP-M e a taxa Selic estão em patamares bem elevados, aumentando a distribuição de proventos desses fundos.

Já os FIIs de tijolo sofreram bastante na pandemia, e suas cotas estão negociando com descontos bem atrativos em relação ao valor do seu patrimônio, permitindo que o investidor adquira bons fundos a valores atrativos.

Outro ponto que deve ser levado em consideração é a diversificação e mitigação de risco. Investir em FIIs já é estar exposto a somente um setor, o imobiliário, seja através de crédito ou de ativos reais.

Ao compor uma carteira que se expõe somente aos fundos de papel, o investidor está concentrando ainda mais o seu risco. Os fundos de tijolo conseguem ser influenciados por outros segmentos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, lojas, faculdades, hospitais, dentre muitos outros.

Lembre-se que concentrar investimentos em tempos de mercados instáveis pode ser bem desagradável. Portanto, diversificar se torna um ponto-chave nestes momentos mais desafiadores.