Veja 7 tipos de FIIs que se deram mal no trimestre e um que foi bem

O primeiro semestre foi negativo para a maior parte dos tipos de fundos imobiliários. O Ifix, principal índice dos fundos imobiliários na Bolsa, teve queda de 4% entre janeiro e junho. No mesmo período, para comparar, o Ibovespa —principal indicador do mercado de ações— acumulou ganhos de 6,5%.

Apenas uma categoria de fundos imobiliários, aquela que aplica em títulos imobiliários, conseguiu atravessar o período com variação positiva, considerando o desempenho médio das cotas. Já entre os fundos de tijolos, aqueles que têm participações em propriedades, as perdas variaram de 0,4% a 10,5%, segundo levantamento feito para o UOL pela empresa de informações financeiras Quantum. Confira abaixo quais são eles, entenda por que eles estão caindo, e veja se eles podem se recuperar.

Por que os fundos estão caindo?

Segundo profissionais de mercado, os fundos imobiliários continuam sendo prejudicados pela pandemia. As medidas de restrição à circulação das pessoas e ao funcionamento das empresas para controlar a covid-19 no país estão afetando as fontes de receitas do setor de imóveis.

As consequências são aumento da vacância ou da inadimplência dos locatários em propriedades como shopping centers, prédios de escritórios, escolas, hotéis e mesmo condomínios residenciais.

Esse ambiente negativo para os fundos imobiliários piorou depois que o governo encaminhou ao Congresso o texto de uma nova etapa de reforma tributária, no dia 25 de junho. A proposta inclui a cobrança de impostos, com alíquota de 15%, sobre os dividendos pagos pelos fundos imobiliários - hoje isentos dessa tributação.

A proposta do governo afeta toda a classe de fundos imobiliários porque aumenta impostos. Hoje temos 1,5 milhão de pessoas que investem nesses fundos como uma forma de ter ou complementar renda. A possibilidade de aumentar impostos levou a um movimento de venda de cotas.
Rodrigo Cardoso Castro, CEO e fundador do Clube FII

Desempenho dos fundos por tipos

Veja abaixo o desempenho médio das cotas dos fundos imobiliários considerando os tipos de cada carteira, segundo levantamento da Quantum.

• Fundo de Papel: +7,04%
• Residencial: -10,46%
• Logística: -4,07%
• Shopping: -3,51%
• Lajes Corporativas: -2,46%
• Agência Bancárias: -2,07%
• Educacional: -0,38%

Fundos de papéis escapam do semestre negativo

Segundo profissionais de mercado, os fundos imobiliários que investem em papéis — como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) ou Letras Hipotecárias— sofreram menos porque o rendimento dessas carteiras não depende diretamente dos aluguéis e outras receitas de geradas pelas propriedades.

Essas carteiras emprestam dinheiro dos cotistas a incorporadoras e construtoras desenvolverem projetos. A remuneração da carteira dos investidores vem dos juros cobrados nessas operações, e não do aluguel das propriedades.

Os fundos imobiliários de papel já vêm apresentando um desempenho positivo na Bolsa porque muitos dos papéis que eles investem acompanham a inflação. Como a inflação subiu, o rendimento dessas carteiras também melhorou, e isso aumentou o interesse pelas cotas desses fundos negociados na Bolsa.
Marcos Correa, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research

Cenários para o segundo semestre

Analistas dizem que a incerteza sobre os fundos imobiliários deve continuar predominando neste segundo semestre. Veja abaixo os fatores que devem influenciar esse mercado até dezembro.

Tributação dos rendimentos: enquanto essa proposta estiver na mesa, os investidores dos fundos imobiliários continuarão receosos de aumentar posições nesse tipo de aplicação porque não estará definido o impacto da cobrança de imposto sobre os dividendos desses fundos.

Juros em alta: a taxa básica de juros deve continuar em alta neste segundo semestre saindo dos atuais 4,25% ao ano para 6,5% ao ano até o final de 2021, conforme projeções do mercado apuradas pelo Boletim Focus, do Banco Central. Os fundos imobiliários têm correlação inversa com a Selic. O ganho da renda fixa se torna potencialmente mais interessante quando a taxa básica de juros sobe.

Pandemia e vacinação: à medida que a vacinação avança e a pandemia fica cada vez mais sob controle, a atividade econômica volta à normalidade. Isso favorece atividades relacionadas ao setor imobiliário, como a de shopping centers, prédios de escritórios, hotéis e escolas.

A tendência então passa a ser de melhora dos indicadores de ocupação e de adimplência nessas propriedades, favorecendo o aumento das receitas dos fundos que têm participações nesses negócios.

Temos setores que estão sendo muito afetados pelas restrições, como shoppings, lajes e hotéis, e que por isso não estão pagando tanto quanto podem e quanto pagavam antes da pandemia. Mas com a retomada da economia, esses imóveis vão recuperar a ocupação, o desempenho, e isso vai tornar o setor de fundos imobiliários interessante para o aplicador.
Marcos Correa, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research

Cuidado com os preços das cotas

Os especialistas alertam que os investidores devem estar atentos também aos preços das cotas dos fundos imobiliários de tijolos e de papéis na Bolsa.

Os fundos que investem em propriedades sofreram mais e por isso estão com descontos que chegam a 40%, dizem especialistas. Isso quer dizer que o preço das cotas desses fundos está abaixo do valor dos imóveis que cada fundo possui em carteira.

Por outro lado, os fundos de papéis estão sendo negociados com ágio, por causa da procura maior por eles ao longo dos últimos meses. Isso abre espaço para uma correção em algum momento, apontam analistas desse mercado.

Segundo relatório da XP Investimentos, os fundos que atualmente negociam com descontos expressivos sobre seu valor patrimonial são os menos impactados pela reforma tributária, "pois apresentam um colchão no seu valor já descontado. Dependendo da sua magnitude, esse desconto pode compensar total ou parcialmente a pressão nas cotas devido à futura tributação".