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Com os juros em 11,75%, é uma boa investir em fundos imobiliários?

Fundos imobiliários: vale investir para proteger seu dinheiro da inflação? - Getty Images/MicroStockHub
Fundos imobiliários: vale investir para proteger seu dinheiro da inflação? Imagem: Getty Images/MicroStockHub
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Paula Pacheco

Colaboração para o UOL, de São Paulo

06/04/2022 04h00

A guerra entre Rússia e Ucrânia tem pressionado a alta dos preços das commodities (matérias-primas como petróleo e grãos) e influenciado na oscilação das Bolsas internacionais. Com isso, já se trabalha com um aumento generalizado de preços, passando pelo campo, pelas bombas de combustível, chegando à cesta básica e à produção industrial. O cenário trouxe à tona a possibilidade de estagflação —combinação de inflação alta e produção estagnada.

Com isso, analistas passaram a defender que, além das commodities e dos metais preciosos (como o ouro), os fundos imobiliários (FIIs) também têm potencial de valorização —e, por isso, devem ganhar espaço na carteira dos investidores. Veja abaixo como investir em FIIs nesse cenário de juros altos, segundo especialistas ouvidos pelo UOL.

Assim como em qualquer outro produto de renda variável, grandes oscilações como o aumento da inflação e a política de juros elevados, utilizada como ferramenta para frear a elevação dos preços, trazem impactos diretos aos fundos de investimento imobiliários (FIIs), explica Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora.

Os FIIs possuem uma relação direta com inflação e a Selic. Isso acontece porque tanto seus aluguéis, no caso de fundos de tijolo, quanto as taxas aplicadas aos créditos, no caso de fundos de papel, são indexadas por índices inflacionários, como o IPCA ou IGP-M.

Tijolo e papel

Os fundos de papel aplicam o patrimônio dos cotistas em produtos de renda fixa ou variável do mercado imobiliário, como CRIs, LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias), e distribuem ao menos 95% do resultado líquido aos investidores.

Já os fundos de tijolo, relativos a imóveis físicos. Esses FIIs são negociados na Bolsa de Valores e são a alternativa para quem quer investir, por exemplo, em shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas.

Com a Selic em trajetória de alta, os fundos com renda mais constante, como os de tijolo, tendem a apresentar queda no preço das cotas para que o percentual distribuído de dividendos represente um ganho maior em relação do valor das cotas, em linha com a nova Selic, explica o sócio da Guardian Gestora.

Já os fundos de papel, com ativos atrelados ao CDI ou ao IPCA com correção mensal, são mais resilientes nesse cenário, pois conseguem aumentar a distribuição de dividendos.

Ganho com dividendos

Nos FIIs, são chamados de dividendos as distribuições semestral ou mensal dos lucros dos fundos imobiliários pagos aos cotistas, normalmente obtidos com os ganhos com aluguéis dos imóveis administrados ou do rendimento de títulos de renda fixa do setor imobiliário nos quais podem investir, como os CRIs.

Eles representam uma rentabilidade adicional aos investimentos e são isentos de Imposto de Renda, o que possibilita ao cotista igualar ou até superar a inflação, dependendo do fundo e da estratégia do gestor.

Nos FIIs, os atuais níveis de inflação trazem um reajuste maior aos contratos de locação, assim como aumentam os juros cobrados nas parcelas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), segundo Asdourian. As duas situações influenciam positivamente a distribuição dos dividendos.

Levantamento da consultoria Economática mostra os dez melhores desempenhos dos FIIs no acumulado do primeiro trimestre de 2022 (incluindo o reinvestimento dos proventos recebidos).

Proteção para o investidor

Gustavo Messerlian, sócio da Brio Investimentos e gerente de portfólio do Brio Multiestratégia, aponta os FIIs como forma de trazer proteção ao investidor, principalmente os fundos de recebíveis indexados ao CDI e ao IPCA, que possuem a capacidade de repasse dessa inflação e dos juros para os investidores em forma de dividendos. Antes de investir, porém, ele diz que é preciso ter alguns cuidados.

"É importante fazer uma análise rigorosa tanto de crédito dos recebíveis quanto da capacidade creditícia de cada devedor do portfólio. Não só antes de investir, mas durante todo o período de investimento", declara.

Para isso, o especialista afirma que é importante que o investidor acompanhe os relatórios mensais e todos os materiais disponibilizados pelos gestores, "se atentando aos riscos, enquadramento, duration [prazo médio no qual o detentor de um título pré-fixado irá recuperar o investimento feito ao adquirir o papel] de cada ativo e taxas do fundo como um todo".

Messerlian declara ainda que o investidor deve analisar as características de pagamento (se paga juros mensais ou não) e informações gerais do fundo, como taxas de administração, capacidade de giro da gestão, dependência do giro em cada mês, e reservas de lucro. Também é importante observar se o fundo opera alavancado, com alto endividamento.

Outro ponto de atenção para o investidor é com relação ao tipo de FII: papel ou tijolo. Segundo Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, em geral os fundos de papel têm a possibilidade de um repasse mais rápido da correção monetária quando comparados aos fundos de tijolo.

Fundos dessa classe que possuam carteiras alocadas com taxas nominais acima de IPCA + 5% já deveriam ser capazes de distribuir acima de 10% ao ano em dividendos.

Já os fundos de papel se beneficiam claramente do atual cenário, uma vez que as incertezas, principalmente a guerra e instabilidade política, trazem pressões para a manutenção da inflação elevada e a política de juros mais altos.

"Considerando que seus dividendos são atrelados a esses índices, tal cenário reflete em mais retorno aos seus cotistas. Na mesma linha, contratos atípicos, que possuem força para repassar a totalidade desses índices inflacionários e não correm risco de vacância [imóveis vagos] durante o prazo de locação, também se apresentam como uma boa alternativa. [Isso porque] trazem dividendos sólidos e protegidos da inflação, mesmo diante de tantas incertezas", diz Asdourian.

De olho no potencial do ativo

Gestor da RB Asset, Rafael Ohmachi afirma que um dos motivos da alta atratividade dos FIIs está nos altos dividendos que estão pagando.

Os grandes fundos imobiliários, segundo ele, possibilitam a valorização acima da inflação. Isso acontece não por causa da isenção de Imposto de Renda —apesar disso ser algo de destaque em relação aos investimentos em fundos imobiliários—, mas sim devido aos ganhos obtidos com duas principais fontes. São elas: o aluguel mensal pago pelo inquilino (que resulta em dividendos mensais ou semestrais que os FIIs pagam aos cotistas) e a valorização do ativo, alavancada por uma demanda maior.

"Em certos momentos essa valorização do ativo até ultrapassa o retorno que o aluguel traz, daí a importância de escolher os melhores imóveis, em localização melhor", declara Ohmachi.

Por que investir em FIIs?

Vale lembrar que os FIIs passaram por dias turbulentos. No começo da pandemia, em março de 2020, a performance dos fundos imobiliários deixou os investidores preocupados. Agora, segundo Daniel Pinheiro, CEO da JPP Capital, o momento é bem diferente. "Os fundos sofreram muito com a pandemia, mas na minha visão o pior já passou", diz.

O investidor encontra hoje formas de reduzir os riscos no caso de uma retomada da economia, de acordo com Artur Losnak, head FIIs do TC.

Alguns FIIs possuem proteção contra a inflação de maneira contratual, possibilitando um repasse automático em um ambiente mais desafiador. Caso a economia melhore, ele afirma que é possível fazer a alocação em ativos físicos, como shoppings e lajes corporativas.

Diretor de gestão de FIIs da AF Invest, Lucas Costa Araújo é categórico ao avaliar o potencial dos FIIs. Para o especialista, essa é uma classe de ativos que veio para ficar na carteira dos investidores.

Se olhar pelo retrovisor, o dividend yield [indicador que mede o desempenho de um investimento em relação ao quanto ele paga de proventos ao cotista] dos FIIS não se tornaram mais atraentes, mas continuam sendo bons produtos com a Selic a 11,75%. Isso porque estamos falando de uma classe de ativos imóveis que entrega bons retornos, não necessariamente acima da Selic. Mas olhando no horizonte de longo prazo, com os reajustes dos contratos, pode ser benéfico para o investidor.
Lucas Costa Araújo, diretor de gestão de fundos imobiliários da AF Invest

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.