Vale a pena investir em imóveis? Saiba quando e como compor uma carteira
Com o ganho de popularidade dos FIIs (Fundos Imobiliários), o investimento direto em imóveis físicos perdeu espaço em detrimento dos fundos listados na Bolsa. No entanto, muitos investidores ainda apostam na aquisição de residências de maneira tradicional para aumentar os ganhos da carteira. Entenda quando comprar imóveis é uma estratégia interessante e como construir o patrimônio.
Quando investir em imóveis?
É uma alternativa se chance de retorno for suficiente para cobrir os riscos. De acordo com Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, se o retorno projetado neste momento for de 12% ao ano, não vale a pena, uma vez que a taxa básica de juros, a Selic, está em 13,25% ao ano. Esse cenário coloca os títulos de renda fixa, sobretudo aqueles que seguem a Selic, em vantagem sobre os imóveis.
Mas cenário é diferente se ganho for expressivo com a venda. Como exemplo, Schneider explica que se a pessoa adquirir um terreno por R$ 500 mil, investir outros R$ 500 mil na construção e negociar a venda por R$ 2 milhões dali a dois anos, é um negócio que vale bastante a pena. Neste cenário, a inflação tende a ser baixa, o que aumenta o ganho real.
Investimentos em aluguéis devem considerar a rentabilidade. Segundo o analista da Nord, isso explica a preferência de investidores por estúdios. Esses apartamentos compactos, sem divisões internas, têm valores maiores pagos aos inquilinos por geralmente estarem localizados em regiões estratégicas das metrópoles brasileiras.
Aspecto microeconômico pode ser mais importante que cenário macro. Maurício Muniz, sócio da Brio Investimentos, explica que apesar do cenário para a compra de residências ser mais favorável em determinados momentos, alguns imóveis localizados em regiões específicas, de alta demanda, ou com características que atendam diversas necessidades dos moradores, podem fazer sentido, mesmo em períodos adversos.
Como construir a carteira no setor imobiliário?
Diversificação de ativos. Para o CEO da Hike Capital, Jonas Carvalho, a análise antes de comprar um imóvel deve passar por novas construções de shoppings, estações de metrô e parques nas proximidades, aspectos são desejados pelos usuários para uma melhor qualidade de vida e geram uma valorização superior ao longo dos anos.
Diversificação da carteira. Para quem tem um capital mais elevado, vale considerar comprar não apenas imóveis de varejo, assim como galpões logísticos, escritórios e áreas agrícolas. Segundo os especialistas, a dica também é não concentrar a maior parte do patrimônio apenas no segmento imobiliário. A carteira pode ser dividida entre pequenas partes na renda fixa, ações e mesmo FIIs, por exemplo.
Taxa de vacância, tendências econômicas e perspectiva de crescimento das regiões selecionadas. Esses pontos são cruciais para entender qual a real possibilidade de retorno, diz Carvalho. "Regiões onde o histórico de vacância e a inadimplência é baixa costumam ser pontos focais para a valorização", afirma ele.
Estratégia pode variar conforme o tipo de residência. O investimento em moradias de prédios mais antigos, mesmo que em regiões bem localizadas, podem requerer investimentos mais elevados em reformas, o que aumenta o risco e o tempo que o investidor precisará esperar para ter um retorno, afirma Muniz, da Brio.
Quais os riscos?
Juros elevam custo de capital e afetam inquilinos. Em outras palavras, em ativos comerciais e logísticos, as empresas que ocupam esses espaços podem sofrer para honrar os compromissos e levar à inadimplência dos contratos. Nos imóveis do varejo, a inadimplência costuma ser um problema em períodos de retração da economia.
Custo de financiamento também sobe com aumento da Selic. Como muitos são atrelados à taxa básica de juros, esses contratos ficam mais caros. Neste sentido, o sócio da Brio Investimentos diz que há pouco tempo os juros pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) estavam entre 8% a 9% ao ano - hoje, esse patamar pode superar os 11% ao ano. Além disso, o crédito ofertado pelos bancos também fica mais restrito.
Vale verificar se a estrutura do edifício é antiga ou recente. Os analistas ressaltam que muitos costumam olhar apenas para o preço nominal das residências no momento da compra. No entanto, sem considerar eventuais custos de reformas, o investidor pode ter um grande prejuízo. Vale considerar ainda os custos com documentação, impostos e comissões para a imobiliária.
Quando é mais interessante comprar fundos imobiliários (FIIs)?
FIIs saem em vantagem na maior parte do tempo. Schneider, da Nord, diz que a rentabilidade dos FIIs geralmente é superior à dos imóveis. É que além dos proprietários não considerarem a perda pela inflação no momento da venda, tanto a negociação em definitiva quanto os aluguéis estão sujeitos ao Imposto de Renda (IR). Os fundos imobiliários têm a distribuição de rendimentos isenta pelo Leão.
Fundos imobiliários têm mais liquidez. Diferentes dos imóveis, esses ativos são negociados em Bolsa e podem ser afetados tanto por condições do segmento quanto da economia. Por sua vez, os imóveis oferecem baixa liquidez, caso o investidor precise daquele dinheiro de forma imediata, e têm pouca flexibilidade.
Mas imóveis residenciais podem proteger a carteira da inflação. Na comparação com galpões logísticos ou escritórios, as residências possuem uma demanda muito mais perene e contínua.
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