Imóveis residenciais nos EUA estão caros, mas não há bolha

(Bloomberg) -- Os preços dos imóveis residenciais voltaram a bater recordes em algumas regiões metropolitanas dos EUA. Quem compra e vende casas anda se comportando como se fosse 2005. E as pessoas voltaram a conversar sobre a possibilidade de outra bolha no mercado imobiliário.

Mas especialistas dizem que a tal bolha não existe. Segundo eles, o baixo estoque de propriedades disponíveis está impulsionando os preços e esses preços acabarão cedendo quando os potenciais compradores desistirem de fazer negócio ou quando aumentar o número de imóveis disponíveis. As questões estruturais que causaram o colapso do mercado imobiliário no passado recente não estão presentes.

"O transtorno do último ciclo foi resultado da construção exagerada de casas e da especulação alimentada pelo crédito fácil", disse Jonathan Smoke, economista-chefe da Realtor.com. "É o exato oposto do que vemos hoje."

Para ilustrar seu argumento, Smoke compilou um índice baseado em seis fatores que ele considera fundamentais para a ascensão e queda do mercado imobiliário residencial americano em meados da década de 2000, incluindo alta de preços, compra e venda de imóveis por especuladores e parcela de compradores que recorrem a financiamento. Os outros fatores são razão entre preço e renda, razão entre preço e aluguel e razão entre obras de imóveis residenciais e formação de famílias. O economista então estabeleceu para o índice uma referência em 2001, ano em que os imóveis residenciais tinham valor justo.

No ano passado, somente seis regiões metropolitanas superaram a referência em 10 por cento. San Jose, na Califórnia, saiu na frente, com preços 19 por cento acima dos observados em 2001. Em 2005, 29 áreas metropolitanas mostravam esse comportamento.

Como era de se esperar, os mercados que mais parecem enfrentar uma bolha são aqueles onde a população cresce mais rápido do que a oferta de imóveis. É o caso de cidades na Califórnia onde leis de zoneamento impedem ou limitam novas construções. E também de cidades no Texas onde o aumento dos custos trabalhistas e dos preços dos terrenos, além de consequências ainda presentes do colapso nos preços das casas, desestimulam novas obras. Enquanto isso, a parcela de famílias americanas que alugam o local onde moram está próxima do maior nível em 50 anos, o que eleva os preços dos aluguéis e incentiva investidores em todo o país a comprar casas colocadas à venda.

Os preços de residências em Austin, Texas, e na Baía de São Francisco provavelmente são insustentáveis, na opinião de Smoke. Isso pode ser ruim para os compradores que fizerem negócio com os preços no topo e ruim para a economia local, se os custos dos imóveis obrigarem profissionais talentosos a mudar de cidade. "Pode haver um desaquecimento econômico induzido pelo custo das residências porque o mercado imobiliário não funciona", disse Smoke.

É difícil chegar a uma fórmula que proporcione a oferta de novos imóveis para atender à demanda. Em um dos cenários elaborados por Smoke, a aceleração do crescimento econômico levaria a juros mais altos, fazendo com que os bancos liberassem dinheiro mais facilmente a potenciais compradores da casa própria. Em outro cenário, a economia ruim limitaria a formação de famílias, esfriando a demanda. Neste momento, os construtores iniciam obras em ritmo modesto, apesar da demanda significativa, provavelmente porque o preço de venda não supera o custo de construir esses imóveis. "Se você fosse um construtor com condições de construir, não iria adiante?", perguntou Smoke.