Dez cidades revelam o aumento do risco imobiliário na China

(Bloomberg) -- Pequim e Xangai são atualmente bem conhecidas pelo aumento de preço de seus imóveis residenciais -- os avanços de dois dígitos no ano passado provocaram mais ajustes regulatórios. Mas os fatores de risco que podem selar o destino do boom imobiliário da China podem ser encontrados fora da capital e da maior cidade do país.

Um olhar atento sobre os dados econômicos disponíveis de dez cidades revela grandes diferenças nos fatores que podem inflar e desinflar bolhas imobiliárias, como o crescimento da população, o aumento da renda e a relação entre os preços das residências e o salário.

Nessas dez cidades -- Xangai, Pequim, Haikou, Wenzhou, Tianjin, Zhengzhou, Xi'an, Shenzhen, Guangzhou e Chengdu --, selecionadas de uma lista de 70 que o governo monitora atentamente com base em sua relevância nacional ou regional, o desempenho dos fatores econômicos pode indicar quais estão mais em risco se houver uma mudança repentina no mercado imobiliário.

Segundo esses parâmetros, Xangai e Pequim -- com menor crescimento da população, aumento moderado dos salários e preços elevados das residências -- parecem mais vulneráveis. Por isso, elas têm alguns dos limites mais rígidos sobre quem pode possuir um imóvel e como ele é financiado. As duas megacidades, ambas com mais de 20 milhões de habitantes, também planejam limitar sua população e reduzir a expansão urbana, o congestionamento do trânsito e a poluição do ar.

Com um influxo proporcionalmente maior de novos moradores e um crescimento de salários de altos, Guangzhou e Shenzhen, no Sul, podem enfrentar menos pressão.

As cidades menores também podem exibir fundamentos perigosos. Haikou, a capital da ilha tropical de Hainan -- a Honolulu da China -- exibe escassos ganhos salariais e menor crescimento demográfico. No entanto, isso não impediu a cidade de ocupar o topo da tabela de expansão do crédito, porque investidores de fora compram imóveis lá.

As cidades pequenas que têm pouco influxo populacional e um crescimento da renda estagnado, mas preços de residências em alta, em geral são consideradas mais propensas aos riscos de uma crise no mercado imobiliário, disse Zhao Yang, economista-chefe da Nomura Holdings.

De fato, Haikou já passou por isso antes, quando uma bolha anterior estourou na década de 1990. Embora a maioria dessas dez cidades tenha visto um aumento substancial no número de empréstimos imobiliários, que incluem hipotecas e dívidas de incorporadoras, Haikou viu seus empréstimos imobiliários darem um salto para mais de 100 por cento de sua produção econômica em 2016. A população da cidade tem um décimo do tamanho da de Xangai e seu PIB é equivalente a 4,5 por cento do produto do centro financeiro.

A exceção na amostra é Wenzhou, um centro de pequenas e médias empresas que fabricam produtos para exportação -- tudo, de sapatos a isqueiros. A expansão do crédito nessa cidade litorânea é muito mais restrita do que nas outras, o que mostra que ela pode ter extraído algumas lições do estouro de sua própria bolha imobiliária em 2012.

As hipotecas pesadas aumentaram a dívida das famílias chinesas, reduzindo a margem de manobra se o crescimento da renda se paralisar, de acordo com uma pesquisa recente de Gene Ma, economista-chefe da China no Instituto de Finanças Internacionais em Washington.

Em geral, a dívida é que é o sinal de alerta. À medida que incorporadoras e famílias se tornam mais alavancadas, o risco é que uma desaceleração dos preços não se restrinja ao mercado imobiliário.

"A alta alavancagem ampliará o dano à economia se uma bolha imobiliária estourar", disse Fielding Chen, economista da Bloomberg Intelligence. "A onda de choque repercutirá em todo o sistema financeiro e as perdas serão maiores", disse ele.

--Com a colaboração de Paul Panckhurst e Hannah Dormido