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Conheça experimento de Londres para prever futuro da habitação

James Tarmy

(Bloomberg) -- Em 2013, a Knight Dragon Developments comprou um pedaço de terra de 60 hectares na região leste de Londres. O lote ficava do outro lado do rio, em frente a Canary Wharf, empreendimento composto principalmente por bancos e outras instituições financeiras. O plano do dono anterior era usá-lo principalmente como uma espécie de "espaço administrativo" para empresas de gestão: um misto de edifícios comerciais com alguns prédios de apartamentos de brinde.

A Knight Dragon tinha algo mais em mente. Os incorporadores vislumbraram uma cidade dentro de outra: o Greenwich Peninsula, um lugar com mais de 15.000 unidades habitacionais e 1,39 milhão de metros quadrados de desenvolvimento subordinado, como hotéis, lojas e escolas -- um lugar que atrairia a geração Y e os yuppies do futuro. O plano como um todo levaria 25 anos para ser construído e custaria 8,4 bilhões de libras (US$ 9,5 bilhões).

Qualquer projeto com décadas de duração está fadado a encontrar obstáculos, mas poucos poderiam ter previsto, em 2013, que um desses inconvenientes seria a saída voluntária do Reino Unido da União Europeia. Hoje, com a incerteza de que um iminente "Brexit duro" possa tirar a economia de Londres dos trilhos, levando consigo o mercado imobiliário, a Knight Dragon se vê forçada a equilibrar a ameaça existencial ao seu futuro com metas de construção imediatas.

"Quem criou o termo 'Brexit' merece uma medalha e uma bala", diz Richard Margree, CEO da Knight Dragon. "Devido à natureza sombria do problema, todos se sentam e dizem 'bem, vamos perder 75.000 empregos no setor bancário e centenas de milhares de trabalhadores ou faremos um acordo?'"

Em vez de esperar uma resposta, diz Margree, ele e sua equipe de desenvolvimento "precisam manter uma força suficiente para levar a cabo a visão geral".

O plano

Mesmo sem Brexit, essa visão representa um enorme desafio. A Knight Dragon precisa desenvolver um lugar onde milhares de pessoas, algumas das quais ainda nem nasceram, gostariam de morar, tornando-se futurista de fato ao tentar antecipar, projetar e finalmente moldar os hábitos e as preferências da próxima geração. A empresa está construindo uma cidade do zero em um momento em que a tecnologia e os estilos de vida individuais estão evoluindo mais rapidamente do que nunca.

É óbvio que todo edifício é ostensivamente concebido para passar pelo teste do tempo, e que todo grande projeto, desde o Hudson Yards, em Nova York, até o Royal Wharf, em Londres, passando pelo Forest City, na Malásia, são desenhados tendo em mente mudanças demográficas e exigências de mercado. O que diferencia o Greenwich Peninsula dos demais é sua escala em relação à cidade da qual faz parte e o fato de uma única empresa ser dona de todo o empreendimento. O Hudson Yards tem apenas 5,6 hectares, o Royal Wharf tem 16 hectares e o Forest City, com milhares de hectares, não faz parte de nada.

Em contrapartida, o Greenwich Peninsula, situado na zona 2 do extremo leste de Londres, representa um pedaço comparativamente grande da cidade e, portanto, dependendo de como a cidade se expandir (ou, possivelmente, encolher), o projeto pode afetar os moradores do restante de Londres de uma forma não sentida desde os frenéticos projetos de reconstrução da cidade após a Segunda Guerra Mundial.
"Existe um perigo no futurismo", diz Margree. "Ao tentar ser futurista, às vezes você acaba indo para trás."

Margree está ciente de que atualmente está desenvolvendo um pedaço de terra de uma cidade que já testemunhou dezenas de fracassos: após a Segunda Guerra Mundial, quando boa parte da cidade havia sido bombardeada e havia uma escassez de imóveis sombria, empreendimentos como Barbican, Aylesbury e Robin Hood Gardens foram feitos às pressas -- e são quase universalmente odiados por moradores e críticos.

O Greenwich Peninsula, com ou sem Brexit, diz Margree, não será uma nova decepção.
O fracasso, diz ele, ocorrerá apenas se os apoiadores do projeto perderem a calma. "Fatos como o Brexit não são bem-vindos", diz ele. "Mas dizer 'vamos sentar e esperar esse momento passar?' Seria um trágico equívoco."

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