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Era Amazon estimula investimentos em armazéns nos EUA

Rob Urban

(Bloomberg) -- Esqueça torres de escritórios chiques. Os galpões são o futuro do mercado imobiliário nos EUA.

Mas não qualquer galpão empoeirado. Tem de ser grande, inteligente e próximo dos consumidores. Quem escolhe certo consegue retorno maior do que o proporcionado por qualquer outro tipo de imóvel nos EUA neste ano.

Fundos de investimento imobiliário (conhecidos pela sigla em inglês REITs) especializados em propriedades industriais ? como Prologis, Rexford Industrial Realty e Terreno Realty ? estão superando fundos focados em shopping centers, complexos residenciais e escritórios. Esses três fundos geraram retorno superior a 16 por cento no último ano.

O e-commerce é a razão desse desempenho. As compras online ainda representam menos de 10 por cento das vendas no varejo nos EUA, mas estão reconfigurando cadeias de suprimentos e definindo a sorte dos proprietários de armazéns. A demanda é especialmente grande dentro e perto de grandes cidades, onde as compras online também são mais populares.

E é justamente em Nova York, Boston, Chicago, São Francisco e Los Angeles que são mais raros os terrenos com tamanho suficiente para um galpão ? e onde os aluguéis são mais caros. Varejistas online precisam do triplo do espaço de armazenamento de lojas físicas tradicionais, além de serviços de logística mais sofisticados.

"O e-commerce turbinou um negócio que já era bastante sólido", afirmou o presidente da Prologis, Hamid Moghadam. "Em um armazém regular que atende uma loja, os pallets vão de um lugar para outro; no caso do e-commerce, há muito trabalho de embalagem e anuseio."

Escolhendo os vencedores

Até certo ponto, a proximidade dos principais centros populacionais determina quais REITs se sobressaem e quais sofrerão quando a economia perder fôlego.

A Terreno REIT, que atua em seis regiões nos EUA, e a Rexford, do Sul da Califórnia, são as mais bem posicionadas para elevar aluguéis, disse o analista John Guinee, da Stifel Nicolaus. Já a Prologis ? que tem presença nacional assim como DCT Industrial Trust e Duke Realty ? pode usar sua retaguarda financeira para escolher os melhores lugares, ele acrescentou.

Na Prologis, que opera o maior REIT industrial, o e-commerce responde por aproximadamente 10 por cento da receita, 20 por cento das novas locações e quase 30 por cento das novas obras. A falta de terrenos para novas construções em Nova York levou a Prologis a comprar no ano passado um armazém de 19.000 metros quadrados que já existia no Bronx. Pelo mesmo motivo, a empresa está construindo em Seattle o primeiro galpão de vários andares dos EUA, com cerca de 56.000 metros quadrados.

'Inevitável recessão'

"É muito caro construir vários andares", disse Lindsay Dutch, analista da Bloomberg Intelligence. "A Prologis pode se dar ao luxo de correr esses riscos e tocar esses projetos. Já foi feito na Ásia, com rampas para os caminhões chegarem ao segundo andar, mas só dá para chegar ao terceiro andar de elevador, então não se pode cobrar tanto."

O custo elevado de terrenos e construção em metrópoles como Nova York e Los Angeles ajudou a salvar os proprietários de imóveis de cometer um erro comum entre donos de escritórios, lojas e apartamentos: construir demais quando a demanda está alta, o que pressiona os aluguéis para baixo quando a demanda diminui.

"O negócio de imóveis comerciais só depende de oferta e demanda e a oferta industrial tem sido muito disciplinada", disse Ross Smotrich, analista do Barclays Capital. A questão é se os fundos voltados para armazéns vão manter essa disciplina.

"O segmento industrial abrange tanto um espaço de 400 metros quadrados em Manhattan até instalações de 90.000 metros quadrados nos arredores de Indianápolis", explicou Guinee. Fora dos grandes cetros urbanos, "está claro que estão sendo realizadas obras demais em alguns mercados, que vão sofrer quando a inevitável recessão der as caras."

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