Empresas de gestão prometem cortar 30% no condomínio; saiba se vale a pena

Você mora num prédio e acha que a taxa de condomínio está muito alta porque a administração é amadora e desperdiça dinheiro? Empresas especializadas em gestão condominial prometem auxiliar o síndico a fazer um check-up completo no condomínio para economizar de 5% a 30% por mês.

Será que vale a pena? Qual a diferença entre essas empresas e as tradicionais administradoras? Especialistas dizem que é preciso tomar cuidado ao contratar o serviço porque pode significar apenas mais gastos.

E o advogado Michel Rosenthal Wagner, especializado em Direito Imobiliário, alerta: cuidado com eventuais serviços casados oferecidos por essas empresas. Em alguns casos, em vez de diminuir o condomínio, ele pode até aumentar.

Fernando Araújo, diretor da Soma 7 Gestão Condominial, diz que o serviço é útil. Segundo ele, dos cerca de cem condomínios já atendidos pela empresa, nunca houve um prédio em que não existisse ao menos um problema.

"O trabalho da gestão condominial é fazer uma auditoria em todos os processos do prédio para verificar possíveis irregularidades e assim melhorar não só o funcionamento do prédio, mas também diminuir os custos", declara Araújo.

Como exemplo, ele diz que mudar um prestador de serviços caro demais ou fazer uma cobrança mais eficaz dos inadimplentes possibilita a redução desta taxa de condomínio. Araújo diz que usualmente consegue uma redução de 10% na taxa e, dependendo da situação do prédio, pode obter até 30% de redução.

Já Marco Antônio Gomes de Castro, consultor no Rio de Janeiro em gestão de condomínios desde 1999, autor de livros sobre o assunto e com clientes por Brasil, Portugal, Espanha e Angola, é menos otimista. Diz que a redução costuma girar entre 5% e 10% da taxa.

Ele avisa ainda que o corte do condomínio é uma consequência lógica no decurso do tempo por conta da maior eficiência dos processos, mas, num primeiro momento, o valor pode até subir.

Como exemplo, ele cita o caso de um edifício que estava em situação ruim havia 30 anos e precisava de uma completa manutenção. A síndica era proprietária de 11 dos 19 apartamentos e nunca havia autorizado nenhuma manutenção.

"Nesse caso, a taxa aumentou, pois foi preciso fazer as obras necessárias para manter o prédio. Mas, ao longo do tempo a tendência é reduzir o valor, pois fazemos um planejamento de cinco anos para que o condomínio planeje suas contas e não tenha concentração de gastos."

Despreparo do síndico é problema

Castro diz que são poucas as empresas que prestam o serviço de gestão condominial diferenciado e que a procura se dá não só para diminuir a taxa do condomínio, mas para dar um tratamento profissional.

Segundo ele, a quase totalidade das administradoras de condomínio no Brasil apenas trabalham com softwares para gerar os balancetes contábeis do condomínio e cobram caro pelo trabalho. "Há empresas que cobram R$ 9.000 para fazer apenas isso".

"Normalmente, os síndicos não questionam nem exigem nada, pois não têm conhecimento, são pessoas que são colocadas lá muitas vezes contra a vontade e não têm experiência nem bagagem para exigir mais", diz.  "Mas com a figura do síndico profissional isso tem mudado."

Principais problemas são inadimplência e gestão inadequada

Para verificar se a taxa de condomínio está elevada demais, é possível usar o Ipevecon (Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais), indicador da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Por esse indicador, a média de condomínio de um imóvel de três dormitórios em São Paulo, por exemplo, estava em R$ 1.025 pela última medição, em setembro de 2013. "Se estiver muito acima disso, é sinal de que algo pode estar errado", diz Araújo, da Soma 7.

Ele afirma que, nos prédios antigos, os principais problemas costumam ser falta de manutenção, obras pendentes e também inadimplência. Já nos prédios novos, além da inadimplência, o principal problema é mesmo a gestão inadequada do condomínio e falta de planejamento do orçamento.

"A administradora faz a parte burocrática do condomínio, ela faz documentação, manda folha de pagamentos, paga os impostos e eventualmente ajuda em algo que o síndico peça. Uma empresa de consultoria vai fazer um levantamento completo, inclusive de contratos, para identificar se está tudo em ordem e dizer exatamente para o síndico o que precisa ser feito", diz Araújo.

Entidade diz que boa administradora dispensa consultoria adicional

Para Hubert Guebara, vice-presidente de condomínios do Secovi (Sindicato da Habitação), não é preciso ter gastos extras se o condomínio conta com uma boa administradora que, segundo ele, já faz todo o trabalho citado por Araújo e Castro e auxilia o síndico na gestão do condomínio.

"As administradoras de qualidade realizam mais de 150 atividades para o condomínio", diz. "Mas a empresa não pode ir contra o que o síndico decide. Se a administradora diz que uma obra precisa ser feita e o condomínio não faz, a culpa é do condomínio, que não colocou em prática."

Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic, diz que nem sempre é possível reduzir as despesas do condomínio. "Vejo empresas que prometem redução de 30% na taxa, mas pergunto: como vão fazer isso? O barato às vezes sai caro."

Anauate diz que a maior custo de um condomínio, de 50% a 60% da taxa, é com despesas de pessoal. "Às vezes não há como reduzir a hora extra do funcionário, vai ter de mandar embora. Nesse caso, haverá um aumento da taxa, para só depois diminuir."

"E se a sugestão for trocar um contrato de manutenção de jardim que cobra R$ 500 por um que cobra R$ 250 e acaba com o jardim? Lá na frente vai ter que mandar fazer o jardim de novo. Então é preciso cuidado com promessas."