Reforma de apê alugado vira meme; veja cuidados para não ficar no prejuízo

A youtuber Dora Figueiredo, 29, viralizou e virou meme após revelar que terá que deixar a kitnet alugada que reformou. Ela tinha o plano de comprar o imóvel, mas não conseguiu arcar com o aumento do valor do apartamento, tanto para locação quanto para compra, depois das benfeitorias que fez. O UOL conversou com especialistas para explicar as regras de locação e os cuidados a serem tomados antes de iniciar uma reforma.

O que aconteceu

A youtuber, com quase 1,9 milhão de inscritos, reformou um apartamento alugado. O projeto era assinado pela arquiteta Patricia Pomerantzeff, também youtuber e dona do canal Doma Arquitetura, que tem 1,16 milhão de seguidores.

Depois da obra, o imóvel ficou mais caro - tanto para compra quanto para aluguel. Ela não conseguiu mais arcar com os gastos e precisou deixar o apartamento.

A intenção era comprar o imóvel após a reforma, mas ela registrou nenhum acordo em contrato. "Resolveram aumentar absurdamente o valor, sendo que uma das coisas que valorizou esse apartamento foi a obra que eu custeei. Ficou pesado para mim, não tenho dinheiro para isso e vou ter que me mudar", disse no Instagram.

Ela conta que a reforma deveria durar três meses. Mas acabou durando um ano, período no qual Dora continuou pagando aluguel e morando em um apartamento de 14m².

Dora começou a alugar o apartamento em 2020 e saiu em novembro do ano passado. "O meu sonho virou pesadelo, e acabou sendo o maior desperdício de dinheiro da minha vida", contou Dora em vídeo nas redes.

O que fazer se quiser reformar imóvel alugado?

Reformas são comuns, mas é preciso ter cautela. Quando essas mudanças são custeadas pelo inquilino, como foi o caso de Dora, é importante avaliar bem para não sair no prejuízo. Além da despesa extra, há o risco de ser pego de surpresa com o aumento do aluguel.

Primeiro passo é comunicar o dono do imóvel. O Inquilino deve antes de mais nada conversar com o dono do local sobre suas intenções e sobre o projeto de reforma, diz Diego Amaral, secretário-adjunto da Comissão Especial de Direito Imobiliário do Conselho Federal da Ordem dos Advogados Brasileiros (CFOAB).

Caso o dono esteja de acordo, a reforma deve ser documentada. O inquilino precisa formalizar as condições da reforma, que dizem respeito ao aumento de aluguel, venda, indenização, entre outras questões que podem ser combinadas previamente, via contrato.

Reforma não autorizada pode gerar até ação de despejo. O inquilino pode sim ser despejado ou ter que arcar com obras para recuperar as condições originais do espaço. Os contratos de locação costumam estabelecer que qualquer reforma só pode ser feita com autorização do proprietário. Os gastos para desmontar o imóvel também dependem do contrato, mas esse tipo de medida é mais comum para locação de imóveis comerciais, dizem especialistas.

Dá para pedir reembolso das reformas?

Só reformas necessárias e úteis podem ser reembolsadas. De acordo com a jurisprudência, os inquilinos só devem ser reembolsados por obras que preservam o imóvel, como conserto de vazamentos e rede elétrica, e úteis, que, apesar de não serem urgentes, precisam da autorização do dono e melhoram a utilização do imóvel.

É importante apresentar documentos. Você deve enviar documentar todos os custos, como notas fiscais e recibos de pagamento.

Reformas estéticas não são reembolsadas. As modificações que são realizadas apenas para fins estéticos e por comodidade não são, obrigatoriamente, ressarcidas, a não ser que as partes tenham combinado contratualmente.

E se o preço do imóvel subir demais?

Situação vivida pela influenciadora pode acontecer também em outros imóveis. "Se não for nada ajustado com o locador e o locatário realizar reformas para melhoramento, naturalmente o imóvel pode valer mais, porque ele tem um porcelanato diferente, uma fachada diferente. Então, se essa benfeitoria é feita sem uma combinação prévia, o locatário poderá ter que pagar mais no valor de locação por conta de uma reforma que ele mesmo realizou e não ser ressarcido por ela", diz Diego Amaral.

Dá para pedir preferência para a compra, mas é importante incluir no contrato de aluguel. Mesmo no caso em que o imóvel esteja à venda e o atual morador tenha interesse em adquiri-lo, é necessário acordar com o dono uma cláusula de preferência de compra. É possível colocar no acordo que, ao final do contrato de aluguel, o inquilino tem preferência de compra e descontar o valor pago por ele de aluguel do total da compra. É o que orienta o especialista em Direito Imobiliário e sócio do Fucci Advogados, Eduardo Fucci.

Para congelar o aumento do valor do aluguel, o morador deve optar por prazos de locação mais longos. Geralmente, o valor é reajustado anualmente a partir dos índices do mercado imobiliário atrelados à inflação (IGP-M, IPCA e INPC). Por isso, é importante, que qualquer novo acordo seja bem negociado e documentado.

Outra dica é ter uma relação amigável com o locador. Para ter mais segurança, previsibilidade e evitar desentendimentos ou gastos em relação a um imóvel que não é seu, é necessário formalizar todas as negociações com o locador por contrato.