Posso perder o imóvel se não pagar condomínio, como Marcelinho Carioca?

Entre as séries de obrigações financeiras e fiscais de quem tem apartamento próprio ou alugado está o boleto mensal do condomínio. Você já parou para pensar no que pode acontecer caso o morador não tenha dinheiro para arcar com a dívida?

O imóvel pode ser penhorado ou ir a leilão. É o que aconteceu com Marcelinho Carioca, ex jogador de futebol e ídolo do Corinthians. Marcelinho perdeu um imóvel avaliado em R$ 1,3 milhão na Mooca em São Paulo, em razão de dívida de condomínio. O apartamento, de 319 metros quadros, foi leiloado por determinação da Justiça. Depois de 20 anos, a dívida do jogador somava mais de R$ 2,5 milhões, considerando juros, multas e correção monetária. O valor da dívida era maior que o do apartamento.

Depois de quanto tempo a dívida pode ser cobrada?

Em geral, o morador inadimplente, tem um prazo bancário de até 30 dias para quitar a dívida. Além disso, há multa de 2% sobre o valor da mensalidade mais juros de 1% ao mês corrigidos pela inflação do período em atraso.

Em geral após 60 dias do vencimento original da cota condominial encerra-se o prazo amigável de recebimento e então tem início a cobrança jurídica.

Com o novo CPC (Código de Processo Cível) em vigor desde 2016, a cobrança passa a ser mais rápida. Segundo Rafael Verdant, especialista em direito processual civil e gestão jurídica, o débito de condomínio pode ser enquadrado como um título executivo extrajudicial. Ou seja, o processo é iniciado na fase de execução e o devedor já é intimado a fazer o pagamento, eliminando a fase de conhecimento que existia antes das modificações.

"É importante destacar que o condômino que deixa de cumprir com suas obrigações de pagamento está sujeito a uma ação judicial, na qual poderá ser forçada, inclusive, a venda do imóvel para que seja garantido o débito", enfatiza o advogado.

O que acontece com quem não paga o condomínio

A rigor, o condômino, mesmo com débitos, não pode ser impedido de utilizar áreas comuns do prédio ou qualquer outro serviço. Mas quem deixa de pagar o condomínio pode ter seu nome negativado e ficar proibido de votar em assembleia condominial, alerta Verdant.

A primeira consequência para quem tem uma dívida de condomínio é a multa. Além dos juros sobre o valor devido, cobrados pelo banco, também pode haver multa prevista na convenção do condomínio.

O devedor pode ser inscrito em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, ou seja, ficar com nome sujo.

O condomínio pode ingressar com ação de cobrança ou execução judicial, o que resulta na penhora de bens. Mas a penhora do imóvel só é feita em última instância, diz Angélica Arbex, diretora de marketing da Lello Condomínios. A perda do imóvel não está diretamente ligada ao tempo, mas sim ao valor da dívida e à decisão judicial no processo de execução. O processo de execução pode ser iniciado após a constituição da dívida, e o tempo para a conclusão do leilão do imóvel dependerá da eficiência do judiciário e dos procedimentos adotados.

De quem é a responsabilidade?

Geralmente, a responsabilidade da dívida não paga do condomínio recai sobre o proprietário do imóvel. É o que diz Paulo De Maria, especialista em processo civil e direito empresarial.

Normalmente, nos contratos de locação o proprietário prevê que o locatário seja responsável pelo pagamento das taxas de condomínio. Mesmo assim, "se o locatário não pagar a dívida, o proprietário ainda é responsável perante o condomínio", comenta o especialista. É ele que deve ir atrás do locatário para o pagamento, diz Maia.

Para evitar o processo judicial para resolver a inadimplência, há algumas alternativas. Negociação direta com o condomínio, formalização de acordo extrajudicial e refinanciamento da dívida com imóvel usado como garantia são algumas delas. Porém, há que se ter alguns cuidados, pois o síndico não pode ofertar descontos ou parcelamentos sem autorização prévia da assembleia, sob pena de sua responsabilização pessoal por essa diferença, diz Verdant.