Usucapião de herança: é possível se tornar dono de imóvel sem pagar por ele

Imagine morar em uma casa por anos, cuidando dela como se fosse sua, mas sem ter o registro oficial de propriedade ou até mesmo vínculo familiar com o dono do imóvel. É nesse cenário que a usucapião surge como uma ferramenta jurídica para garantir o direito à moradia e outros bens.

Regulamentado pelo Código Civil Brasileiro, a usucapião tem como base o uso e a função social da propriedade, garantindo que aqueles que mantêm a posse de um bem de forma pacífica, por longos períodos, possam reivindicar a sua titularidade legal. Ou seja, uma pessoa pode se tornar o proprietário legítimo de um bem se cumprir alguns requisitos específicos.

"Em outras palavras, é quando se adquire a propriedade de um bem, seja móvel ou imóvel, por meio da posse sendo o principal requisito o tempo tendo por finalidade regularizar situação cadastral do imóvel garantindo o princípio da utilidade social dos bens", explica Renata Cristina Melo de Sá, advogada e professora da Universidade Tiradentes, a Unit.

E se engana quem pensa que só é possível se tornar dono de um imóvel por usucapião quando não há herdeiros para aquele bem. Isso ocorre quando outra pessoa, sendo também herdeiro ou não, mora ou passa a cuidar sozinho do imóvel. Por exemplo, um filho que reside na casa do pai por muitos anos e fica responsável por todos os cuidados com o imóvel, como reforma e manutenção, e pagamento de contas referentes ao local, como IPTU e demais contas.

Isso também se aplica às pessoas que não sejam da família, como um cuidador que assume essas funções de manutenção e responsabilidades sobre o imóvel.

"O herdeiro que pede a usucapião deve provar que durante o período de posse (5, 10 ou 15 anos) não houve oposição dos demais, ou seja, a posse deve ser pacífica e sem contestação. Provar a 'posse exclusiva' em um processo de usucapião pode ser complexo, especialmente em relações familiares onde geralmente faltam provas documentais, tornando a prova no processo bastante desafiadora", detalha Aleksander Szpunar Netto, advogado que atua na área de Regularização de Imóveis e Ações de Usucapião e preside a Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia (SP).

Diversas situações podem dar origem ao direito de usucapião, desde quem mora em um imóvel sem nunca ter tido um documento oficial de compra, até herdeiros que não conseguiram regularizar a transferência do bem.

Além disso, a usucapião pode ser solicitada por pessoas físicas e jurídicas desde que cumpram os requisitos das modalidades previstas em lei.

Tipos de usucapião

Existem várias modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Vejas quais essas modalidades:

• Extraordinária: Requer a prova do exercício de posse como dono por 15 anos, reduzido para 10 anos se o possuidor morar no imóvel;
• Ordinária: Além da posse como dono por 10 anos, requer justo título e boa-fé, sendo comum em casos de contratos de gaveta ou escritura pública não registrados;
• Urbana e rural: Com prazo de 5 anos, se aplicam a imóveis urbanos de até 250m² e rurais de até 50 hectares;
• Familiar: Com prazo de dois anos, se aplica a imóveis registrados em nome do casal e abandonados por um dos cônjuges, limitados a 250m².

"Essas modalidades diferenciam-se principalmente pelo tempo necessário de posse, pela exigência ou não de justo título e boa-fé, e pelas especificidades do tipo de imóvel (urbano ou rural) e do uso da propriedade (residencial ou produtivo)", acrescenta Netto.

Como dar entrada na usucapião

Para que a propriedade possa ser adquirida por meio da usucapião existem duas possibilidades, sendo por meio judicial ou extrajudicial. E para isso é necessário seguir os seguintes passos:

1. Reunir documentação: coletar documentos que comprovem a posse contínua e ininterrupta do bem pelo período necessário, como contas de água, luz, telefone, declarações de vizinhos e fotografias.
2. Consultar um advogado: procure um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a viabilidade do seu caso e orientar sobre a melhor modalidade de usucapião a ser utilizada.
3. Ação judicial ou extrajudicial: O processo pode ser iniciado judicialmente, por meio de uma ação de usucapião, ou extrajudicialmente, por meio de um procedimento administrativo no cartório de registro de imóveis

É importante explicar que mesmo no caso extrajudicial é necessário que o procedimento seja solicitado e acompanhado por um advogado.

"Percebe-se que tanto na usucapião judicial, como na extrajudicial, serão requisitados vários documentos com a finalidade de que seja provada a posse. Também deverão ser apresentados a planta do imóvel, o memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado e as certidões negativas do imóvel", detalha Renata Cristina Melo de Sá.