Imóveis: como negociar reajuste de aluguel e evitar surpresas no orçamento

Como calcular ajustes no aluguel

O primeiro passo é verificar o índice de reajuste que ficou acertado em contrato. A partir dessa informação, vale consultar a variação de 12 meses encerrados no mês de vencimento do contrato. Se for IPCA ou INPC, a variação percentual do acumulado no período pode ser encontrada via IBGE. Já se for IGP-M, basta procurar na FGV (Fundação Getulio Vargas). Exemplo: No caso de um contrato assinado em setembro de 2023, o primeiro reajuste seria na renovação do contrato, em setembro de 2024. Considerando que o índice estabelecido em contrato é o IGP-M, o inquilino deve considerar o índice de 4,53% para a correção. Neste caso, se o aluguel tinha o valor de R$ 2.000, a partir de outubro de 2024, passaria a custar mensalmente R$ 2.090,60 (R$ 2.000 + 4,53% = R$ 2.090.60).

Comunicação do novo valor

Durante a vigência do contrato de locação, o locador não poderá reajustar o aluguel acima do que for fixado contratualmente, nem cobrar o novo valor antes de 12 meses. Caberá ao locador ainda informar o locatário previamente sobre o acréscimo. O locatário, por sua vez, não poderá alterar o valor do aluguel e deverá pagar o valor reajustado, desde que esteja de acordo com o contrato.

O locatário pode recorrer legalmente

Se não houver acordo, saída pode ser a Justiça. Para proceder legalmente caso o locador aplique um reajuste acima do previsto em contrato, o locatário poderá ingressar com uma ação judicial buscando a nulidade do acréscimo aplicado em razão do descumprimento contratual.

Existem regras para o aumento de valor

De acordo com a Lei do Inquilinato, o aluguel não pode ser reajustado com base no salário-mínimo, variação do dólar ou outras moedas estrangeiras. O aumento deve seguir o índice definido no contrato, não pode ser feito antes de 12 meses e só pode ser renegociado no fim do contrato.

Mas quem aluga pode negociar

É possível negociar com proprietário em busca de um reajuste menor, usando dados do mercado como argumento. Outra opção é propor manter o valor atual, usar um índice mais estável como o IPCA ou até pagar adiantado em troca de melhores condições. Qualquer acordo deve ser formalizado para segurança de todos.

Se o valor ficar inviável, procure imóveis mais acessíveis na região ou em bairros próximos.

Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor de operações da Neoin Construtora e Incorporadora

As negociações podem variar ao longo do ano

Durante períodos de crise econômica ou alta inflação, os locatários ganham força para negociar, pois a dificuldade financeira é um argumento forte. No entanto, em regiões com alta demanda e pouca oferta de imóveis, o poder de negociação dos locatários é limitado, já que os proprietários podem facilmente substituir o inquilino.

E também mudam de acordo com o local

Ao alugar um imóvel, é necessário estar atento também aos movimentos do mercado de locação. Moradias ocupadas, com as tipologias mais desejadas e localização privilegiada, por exemplo, podem ter taxas de valorização superiores às de residências não tão populares.

"O setor de locação tende a ser mais maleável em cenários de incerteza econômica, quando os proprietários ficam mais propensos à negociação. De toda a forma, é sempre recomendado negociar, seja o valor do aluguel ou o índice de reajuste que será aplicado no contrato", diz Paula Reis, economista do DataZAP, fonte de inteligência imobiliária do Grupo OLX.

As partes poderão, de comum acordo, fixar novo índice de reajuste durante a vigência do contrato, mediante aditamento contratual. Não havendo acordo entre as partes, qualquer uma delas poderá ingressar com ação de revisão de aluguel, desde que transcorridos três anos de vigência do contrato.
Lais Alves Siqueira, advogada e diretora de locação da AABIC