Ao forçar as pessoas a ficar em casa, a pandemia realçou a importância de morar bem, e isso não só tem o poder de transformar projetos residenciais como representa uma oportunidade a investidores que estão colocando o pé para fora da renda fixa.

Reerguendo-se do choque do coronavírus, o mercado imobiliário vem aumentando a recompensa aos investidores que procuram ter uma renda extra com o aluguel de imóveis —assim como ganhos de capital numa venda futura—, apresentando-se como uma das alternativas promissoras ao fim da era de retornos fáceis e seguros dos títulos públicos.

O aumento nos prêmios de risco pagos a quem faz essa troca deve ser o grande propulsor dos investimentos imobiliários em meio ao movimento de migração da renda fixa. Porém, apesar da confiança dos brasileiros nos imóveis —que faz da máxima "quem compra terra não erra" um dos jargões populares do mundo dos investimentos—, é preciso tomar alguns cuidados ao dar passos nesse mercado.

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As necessidades agora são outras. Espaços abertos vêm sendo mais valorizados e desejados num momento em que se pede para ficar em casa. Com as mudanças de mercado e das formas de viver e trabalhar, projetos com essas características ganham destaque.

José Paulo Richter, diretor do empresa de consultoria imobiliária Richter Gruppe

Imóvel chique tende a se valorizar mais

Imóveis cujos preços por metro quadrado podem superar com facilidade os R$ 20 mil, como acontece em bairros nobres de São Paulo e Rio de Janeiro, atraem inquilinos de alta renda e, consequentemente, de bom perfil de crédito. Isso, dizem especialistas em mercado imobiliário, significa menor risco de o investidor levar calote no aluguel.

De acordo com Reinaldo Lacerda, sócio da gestora de patrimônio Hieron, imóveis de alto padrão também têm uma tendência menor de ficarem vazios em períodos de crise.

Além de critérios objetivos da escolha do imóvel, como localização, espaço, tecnologias e acabamento, há uma subjetividade relacionada à realização de sonho, conforto e status que gera valor, sendo, portanto, favorável à margem de rentabilidade desse negócio.

"Isso tudo será agregado ao preço, fazendo com que o valor de venda possa ser bem maior do que o valor de aquisição", afirmou Alberto Mattos de Souza, sócio, com mais de 15 anos de experiência em Direito Imobiliário e Societário, do escritório PMMF Advogados.

O principal ponto a se considerar quando se decide investir em um imóvel de alto padrão é a localização. Não adianta edificar ou comprar um imóvel de alto padrão, como um prédio de lajes corporativas, numa região com baixa procura para este tipo de imóvel. Investir em um imóvel assim no bairro do Brás, por exemplo, não tem sentido. Localização é tudo.

Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento

Apartamento compacto é mais fácil de alugar ou revender

Investir em imóveis de alto padrão --ou seja, imóveis bem projetados, com acabamento invejável e localização privilegiada-- não significa necessariamente colocar dinheiro em mansões de cômodos incontáveis. Pelo contrário, há quem dê preferência a imóveis mais compactos.

Apartamentos menores cabem em mais bolsos, o que significa maior facilidade tanto para alugar quanto para vender a propriedade. Segundo Alexandre Frankel, CEO da Vitacon, uma incorporadora que vende 95% de seus imóveis a investidores, o "filé-mignon" do mercado residencial são os apartamentos de 15 a 40 metros quadrados para uma pessoa, ou de 35 a 70 metros quadrados projetados para duas pessoas.

A rentabilidade por metro quadrado em apartamentos compactos costuma ser maior. Nossas pesquisas mostram que a rentabilidade cai à medida que os apartamentos ficam maiores, embora os dois tenham demanda. Em geral, quanto maior a área, menor a rentabilidade.

Alexandre Frankel, CEO da Vitacon

Esperar retorno no curto prazo é um erro

Em razão do histórico brasileiro de saltos inflacionários, que fez dos imóveis um dos principais instrumentos de proteção patrimonial, enraizou-se em muitas famílias a ideia que associa investimentos imobiliários a segurança e retornos garantidos.

Mas, para evitar frustrações, o investidor deve desmistificar esse tipo de percepção e tratar os imóveis pelo que eles realmente são: um investimento de retornos variáveis e, como toda renda variável, sujeito não só a riscos particulares de mercado como a mudanças conjunturais na economia ou na política do país.

Sob a perspectiva histórica, os imóveis, de fato, costumam acompanhar os principais índices de preços da economia, sendo, sim, uma dica válida para preservar o patrimônio das labaredas do dragão da inflação.

Isso não é, no entanto, uma regra. Desde 2015, por exemplo, quem tem patrimônio alocado em imóveis vem, na média nacional, perdendo dinheiro para a inflação, como mostra o índice FipeZap, que calcula mensalmente as variações dos preços de residências em 50 cidades brasileiras.

A primeira dica comum de especialistas é, portanto, não entrar nesse negócio almejando retornos de curto prazo. Claro, eles podem vir rápido, mas é prudente estar preparado para esperar o tempo que for necessário para sair do investimento no momento em que o mercado estiver suficientemente aquecido para entregar o retorno esperado.

Boa localização faz muita diferença

Sempre haverá interesse por imóveis de alto padrão e bem localizados, dizem os especialistas. Quem tem condições financeiras de ser proprietário de residências com essas características consegue diminuir dois dos principais riscos de se investir em imóveis: a vacância, para quem quer ter renda com aluguel, e a falta de liquidez, ou seja, a grande dificuldade de encontrar compradores numa venda futura.

Alexandre Frankel, da Vitacon, diz que a mobilidade é o quesito mais importante na escolha de uma casa ou um apartamento em grandes centros urbanos. As pessoas querem fugir do trânsito e, portanto, imóveis próximos a polos de mobilidade, como estações de metrô, ou a centros empresariais tendem a ser valorizados.

Vale também ficar atento, na hora de fazer o investimento, aos itens que "mordem" a rentabilidade do negócio, como despesas de condomínio e IPTU e a reserva de manutenção, assim como verificar a idoneidade das empresas envolvidas no empreendimento (incorporadora, construtora, imobiliária) e a regularidade do imóvel quanto a licenças e certificações legais.

Lembrando que o investimento imobiliário deve ser encarado como investimento de longo prazo. Os imóveis de alto padrão geralmente se mostram mais resilientes às crises. Costumam ser os que menos se desvalorizam.

Mauro Lima, sócio-gestor da RB Capital Asset

Investir em um único imóvel? É arriscado

Mesmo que você saiba (e goste) de administrar imóveis e tenha um "bom olho" para identificar casas ou apartamentos com alto potencial de valorização, a alta capitalização exigida em negócios desse tipo é um grande obstáculo a um investimento diretamente em imóveis —ou seja, comprar um imóvel pessoalmente para, a partir daí, obter renda com o aluguel.

Uma orientação dada por qualquer consultor financeiro é não expor demais o patrimônio a uma única categoria de investimento. Se, para ter uma carteira de investimentos equilibrada, a recomendação é limitar a exposição a ativos imobiliários a 15% —algo razoável para um investidor com perfil de risco moderado—, a compra de um apartamento de R$ 1 milhão, por exemplo, só seria aconselhável dentro de um patrimônio próximo a R$ 7 milhões.

Há também que se levar em conta outro pilar de gerenciamento de risco que aumenta consideravelmente o tamanho do investimento: a diversificação. O investimento, conforme recomenda-se, não deve ser feito em apenas um imóvel, mas em vários e em diferentes regiões. Assim, se um dos imóveis do portfólio perder valor, a desvalorização é compensada pela valorização ou amortecida por uma desvalorização menor dos demais.

Fundo imobiliário permite diversificar e paga dividendos

Os fundos de investimento imobiliário, os chamados FIIs, oferecem a solução para acessar o mercado imobiliário de forma diversificada, com exposição limitada e compatível com a capacidade financeira de cada investidor.

A diversificação não é só em relação à localização dos imóveis, mas também a segmentos distintos do mercado. Os fundos tornam viável a participação de investidores, independentemente de seu porte financeiro, tanto em residências —que aqui, na verdade, respondem por uma parcela menor dos chamados fundos de tijolo— quanto em centros de distribuição, shopping centers e escritórios.

Também compram títulos que financiam o mercado imobiliário, especialmente os certificados de recebíveis imobiliários.

E há até mesmo fundos que investem em outros fundos, os chamados FoFs, sigla de "Fund of Funds".

Assim, se uma crise atinge em cheio algum segmento —como aconteceu com os shopping centers fechados, pelos decretos de quarentena no combate à pandemia—, outros ajudam a aliviar o impacto, caso dos galpões logísticos, embalados pelo crescimento do comércio eletrônico.

A tarefa de encontrar os empreendimentos mais rentáveis e gerenciar o risco do negócio fica a cargo da gestora do fundo, que, por este trabalho, cobra uma taxa de administração.

O lucro dos aluguéis e os ganhos de capital obtidos na eventual venda dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo são distribuídos mensalmente ao investidor na forma de dividendos e, em geral, são isentos de Imposto de Renda.

Os FIIs oferecem ainda uma porta de saída rápida, já que suas cotas podem ser vendidas quando o investidor bem entender, durante os pregões diários da Bolsa. Nada de ter que esperar um interessado pelo imóvel. Neste caso, no entanto, há tributação (alíquota de 20% do Imposto de Renda) se a venda das cotas tiver ganho de capital.

Uma taxa de administração razoável para um fundo imobiliário de gestão ativa gira hoje na faixa de 0,8% a 1,3% ao ano, a depender do tamanho do fundo e da gestora. Se for muito acima disso, está caro. Mas se for abaixo, a gestora está sendo pouco remunerada para ter uma estrutura eficiente e entregar bons resultados.

Daniel Marinelli, analista do BTG Pactual digital

Importante ficar de olho em quem cuida do fundo

Se a tarefa de encontrar bons imóveis e administrar os riscos torna-se função do gestor ao se investir em FIIs, o trabalho do investidor passa a ser, então, o de selecionar as gestoras que entregam a melhor combinação entre retorno e risco.

As informações mais importantes a serem observadas são públicas, como o portfólio de imóveis, a taxa de vacância, os tipos de contrato de locação, a inadimplência dos locatários, a liquidez e o histórico de rendimento do fundo, disponíveis em documentos, relatórios e informes divulgados pela gestora.

As planilhas de desempenho do fundo oferecem ao investidor uma boa noção sobre a regularidade ou não da gestora. Ainda assim, é importante lembrar sempre que retornos obtidos no passado não são garantia de rendimento futuro.

Feita a escolha —vale ainda consultar cálculos de analistas sobre qual seria o melhor preço de entrada no fundo—, basta digitar o código do fundo na plataforma digital do banco ou corretora que o comercializa, fazer a ordem de compra das cotas, que são negociadas em Bolsa como as ações, e, pronto, o investimento está feito.

Para escolher um fundo imobiliário, é importante conhecer o gestor e sua experiência e o tamanho do fundo, pois, quanto maior o fundo, maior deve ser a liquidez das cotas. Também deve conhecer o histórico de pagamento de rendimentos e a qualidade do portfólio de imóveis, bem como os tipos de contratos de aluguel e o ágio ou deságio entre o valor de patrimônio e o valor da cota negociada em Bolsa.
Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento

Queda recente cria boas oportunidades em FIIs

Diferentemente de um apartamento, que não tem cotas negociadas na Bolsa, investidores de fundos imobiliários devem estar preparados para ver o valor de seu investimento oscilar diariamente na tela do celular.

Como também oscilam a depender das variáveis de inadimplência, vacância e reajustes contratuais, os dividendos não são tão previsíveis quanto a renda do aluguel.

A volatilidade dos fundos imobiliários é, porém, inferior à da Bolsa, e seus dividendos são, em média, superiores ao retorno entregue pelos aluguéis.

Com o choque da pandemia do coronavírus, os preços das cotas de fundos imobiliários chegaram a perder um terço do valor máximo registrado no início do ano, tendo como base o Ifix, índice que é uma espécie de Ibovespa dos fundos imobiliários.

Preços de entrada mais baixos representam, porém, retornos percentualmente maiores ao investidor à medida que começam a melhorar as variáveis que influenciam a receita com aluguéis, como taxas de vacância e de inadimplência. A partir de junho, a renda oferecida pelos dividendos de fundos imobiliários voltou a ampliar a diferença sobre o rendimento em renda fixa.

As estatísticas mais recentes, de julho, mostram que, em dois meses, o prêmio de risco pago pelos FIIs subiu de menos de 2 pontos para 2,7 pontos percentuais. Mesmo sem voltar aos prêmios de antes da crise, que passavam dos 3 pontos percentuais, e mesmo à média histórica (2,9 pontos percentuais), isso significa que, a cada R$ 100 mil investidos, os FIIs pagam mensalmente R$ 227 a mais do que o Tesouro IPCA+, o título do governo que oferece rendimentos acima da inflação e que serve de balizador do mercado de imóveis.

Quanto maior for o prêmio, maior será o convite para até mesmo o mais conservador dos investidores abrir mão da segurança da renda fixa e buscar uma fonte de renda extra substituta —de preferência menos instável do que as imprevisíveis ações. E esta, na opinião de analistas, deve ser a grande mola propulsora do mercado imobiliário na saída da recessão provocada pela pandemia.

A velocidade de venda dos investimentos residenciais teve uma redução natural devido ao isolamento social, mas o ritmo das construções praticamente não diminuiu. Os lançamentos estão voltando, assim como as vendas. Os indícios são de que essa classe de ativos irá se recuperar rápido.
Mauro Lima, sócio-gestor da RB Capital Asset

Imóvel como investimento

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