Vantagens e perrengues de comprar imóvel em leilão: 'Levaram até a privada'

Para aqueles que estão dispostos a enfrentar alguns desafios, o leilão de imóveis pode representar uma opção atraente e vantajosa. O UOL conversou com pessoas que encontraram neste tipo de compra a chance de fazer um bom negócio.

'Economizei 30%, mas levou 5 anos'

Marcos Vinicius Reis, 35, engenheiro de dados, se surpreendeu com o valor do imóvel. Ele se deparou com um anúncio de um apartamento colocado em leilão. O preço estava por volta de R$ 400 mil, mas foi arrematado por R$ 280 mil.

O imóvel foi comprado em 2015 com um desconto de 30%. "Como ele fica numa boa região, aqui na Praça da Árvore (SP), consideramos que seria um bom investimento", diz. "Foi uma oportunidade, porque minha família tinha o dinheiro parado".

Processo demorou cinco anos. SO leilão estava fazendo uma transição do processo físico para o digital, o que provocou a demora. "Causou bastante sofrimento para a nossa família, porque poderíamos estar aproveitando esse imóvel ou ter investido o dinheiro", afirma.

O imóvel ainda tinha dívidas em atraso. Ele entrou na Justiça para não precisar pagá-las. Ganhou em primeira instância, mas o proprietário antigo ganhou na segunda instância. "Tivemos que pagar cerca de R$ 25 mil nas dívidas de condomínio. Algo inesperado", conta.

Precisou gastar com reformas estruturais. "As janelas estavam detonadas, causando risco a quem morava e até a quem passava na rua. Tinha cupins", afirma.

Apesar dos perrengues, avalia que valeu a pena. Hoje, mora no imóvel com a esposa Marcela. "Ainda foi um bom negócio. Se a gente um dia decidir vender, teremos um lucro em cima", diz.

Chance de economizar e de ter renda de aluguel

Pagou R$ 313,5 mil por imóvel com valor de mercado de R$ 380 mil. Claudio Luis Bezerra dos Santos, 52, advogado de Santo Amaro (SP), arrematou seu apartamento em um leilão em 2021. Ele não conseguiu visitar o imóvel antes da compra, então não sabia em que condições estava.

A propriedade estava ocupada quando ele comprou. Só conseguiu a posse do imóvel depois de entrar na Justiça. Como ele é advogado, entrou com ação por conta própria, o que acelerou o processo. Mesmo assim, conseguiu entrar no apartamento depois de oito meses.

Quando teve acesso ao imóvel, ficou chocado com o estado. "Estava parecendo um local assombrado, privadas entupidas, um cheiro horrível de esgoto, paredes sujas", diz. Ele diz que precisou fazer reformas significativas.

Apartamento estava com dívidas de atraso no condomínio. Parte do valor que ele pagou ao antigo proprietário foi usado para abater a dívida.

Inicialmente planejava revender, mas preços do mercado estavam abaixo do que desejado. Decidiu colocar o imóvel para alugar e hoje tem uma renda extra em cima do imóvel.

Proprietária anterior levou 'até a privada'

Encontrou um apartamento no mesmo bairro em que já residia, em Santo André (SP). Elaine Cristina Fontino de Lima, 51, empresária e farmacêutica, diz que enxergou no leilão uma oportunidade financeira. Ela se cadastrou em empresas conceituadas, além de buscar orientação com corretores imobiliários conhecidos.

Ela já sabia que o imóvel estava ocupado e que poderia ter desafios para desocupá-lo. A farmacêutica teve que lidar com a resistência da proprietária anterior, que utilizou diversos recursos jurídicos para continuar no apartamento. O processo judicial para assegurar definitivamente a posse e reintegração do imóvel levou sete meses.

Antiga proprietária depredou o imóvel e levou até a privada. "A proprietária anterior retirou tomadas, fios, interruptores, louças sanitárias, torneiras, arrancou papéis de parede e tentou até levar a porta de entrada", afirma.

Mesmo assim, acredita que valeu a pena e que conseguiu economizar. Comprou o apartamento por R$ 600 mil. Gastou R$ 60 mil com custos do leilão e de advogados e R$ 30 mil na reforma. O imóvel, no entanto, estava avaliado em mais de R$ 1 milhão. No total, a economia foi estimada em 30%.

Depois de ter morado no imóvel por alguns anos, vendeu com lucro. Mudou-se para Mauá (SP) por conta do trabalho.

É seguro comprar em leilão?

Comprar em leilão é um processo burocrático e requer acompanhamento jurídico para evitar problemas. Por isso, achar que irá enriquecer rapidamente por meio dessas vendas é um equívoco, dizem especialistas.

É um processo seguro. Segundo a advogada Paula Renata Silva Cabral, os leilões estão garantidos por lei para as situações em que o proprietário esteja inadimplente com um contrato de financiamento cujo imóvel foi dado em garantia.

Os imóveis adquiridos em leilão geralmente são mais baratos. Os descontos podem chegar a 60% do valor de mercado, diz Paula. No entanto, é necessário considerar os custos adicionais, como impostos de transmissão de propriedade (ITBI) e despesas relacionadas ao registro da escritura em cartório, além de reformas.

Que cuidados tomar?

Veja abaixo os principais riscos:

• O imóvel ainda pode estar ocupado. Isso pode levar à necessidade de tomar medidas judiciais para desocupá-lo
• Podem existir problemas judiciais ou extrajudiciais que não foram identificados antes do leilão
• Pode haver avarias no imóvel. As reformas podem encarecer o custo total do imóvel
• Eventuais dívidas condominiais ou fiscais em aberto
• Problemas de vizinhança

Para evitar esses problemas, a advogada Beatriz Nimer sugere algumas precauções:

Pesquisar a regularidade do imóvel em cartórios e processos judiciais.

Visitar o imóvel antes da aquisição. Como os imóveis são divulgados previamente, tente visitar o local para analisar previamente o estado.

Consultar o leiloeiro sobre o agendamento de visitas. O comprador tem o direito de ser informado no edital de que o imóvel está ocupado. No entanto, ele será responsável por tomar as medidas necessárias para desocupar o imóvel e arcar com os custos associados.