Sem aperto? Construtora aposta em apartamentos tecnológicos de 45m² em SP

Ainda que os estúdios e micro apartamentos tenham sido uma febre em São Paulo, a construtora Patriani aposta em apartamentos maiores na sua chegada à cidade. "Fazer um lar é muito mais difícil do que fazer prédio", diz Valter Patriani, fundador da construtora, que investe em apartamentos de pelo menos 47 m2 na capital. Segundo ele, nesse espaço cabem "um quarto legal, uma boa sala, varanda e um bom banheiro com janela". Para o executivo, desde a pandemia, ficou mais importante morar em um apartamento mais amplo e confortável, onde é possível inclusive fazer home office.

As pessoas gostam, é uma casinha comportada e tem tudo o que um lar merece. Quando nós conversamos com as pessoas, ouvimos que elas veem o estúdio como um apartamento de oportunidade e de passagem, mas não como um lar definitivo. Se você vai fazer um curso em uma boa universidade, o estúdio resolve seu problema, mas não se for sua casa definitiva. Não é fácil viver em 25 m2. A ideia de fazer um apartamento compacto foi para criar uma alternativa ao estúdio.
Valter Patriani, fundador da construtora Patriani

Chegou com sucesso de vendas. Após 12 anos atuando só em cidades da região metropolitana de São Paulo, a construtora Patriani chegou à capital em 2023 com dois lançamentos na zona Sul. "Fizemos 85% de vendas em um curto espaço de tempo, foram 550 unidades. Agora só temos 10 unidades nos dois prédios disponíveis", afirma Patriani. Já há mais dois lançamentos previstos, e a ideia é fazer prédios perto do metrô pela tendência de mobilidade urbana.

De olho em tendências e no público

Apartamentos tecnológicos. Os prédios da Patriani possuem fazenda solar com placas fotovoltaicas que geram economia de 50% de energia elétrica (e diminuem o valor mensal do condomínio), elevadores que geram energia enquanto funcionam e geradores para o caso de faltar abastecimento de luz no prédio. "Daqui a 20 anos esses apartamentos ainda serão modernos, com iluminação, ventilação, fazenda solar e uma série de tecnologias embarcadas", afirma Patriani.

Os apartamentos são vendidos com vaga de garagem definida na hora da compra. Todas as vagas são equipadas com ponto de recarga elétrica para carros elétricos. Por serem vendidos na planta, é possível fazer um "test-drive" em um simulador para ver como será a vista do apartamento escolhido, de que lado bate o sol, por exemplo.

Os apartamentos de 47 m2 são iguais, mas o preço varia em cada bairro. No Paraíso custam R$ 790 mil cada e na Nova Chácara Klabin, onde os terrenos são mais baratos, R$ 650 mil cada.

A decisão da compra é feminina. Patriani afirma que em 75% dos casos, a decisão final da compra do imóvel é da mulher. De olho nisso, investiu em áreas que agradam a esse público. "Temos áreas de massagem, beauty care, estrutura para aulas de pilates, academia e uma área em comum, que chamamos de casa de campo", uma área para festas com piscina, afirma.

Fizemos uma pesquisa para entender porque os moradores usavam pouco a piscina do prédio e descobrimos que as mulheres ficam inibidas de usar biquíni na frente dos vizinhos. Ao alugar o espaço que batizamos de 'casa de campo', a pessoa pode usar a piscina só para ela e seus convidados. As mulheres adoram. Se eu não entender de gente não construo lares. Nosso negócio é gente, então estamos sempre tentando atender os anseios das pessoas.
Valter Patriani, fundador da construtora Patriani

Começou no Grande ABC

Região metropolitana. A Patriani tem sede em Santo André e, antes de chegar à capital, construiu em toda a região: São Bernardo do Campo, Santo André e São Caetano do Sul. Só no ABC, são 27 empreendimentos e 2.400 apartamentos ao todo.

Estratégia da empresa. A ideia, segundo Patriani, era construir a 100 km do raio da capital paulista, em cidades como Campinas, Baixada Santista, Sorocaba e São José dos Campos. "Campinas é uma cidade usada para fazer teste porque têm um público bem exigente. Fomos usando essa experiência e chegamos a São Paulo", afirma o empresário. Segundo Patriani, no interior é mais difícil vender porque o público é um pouco mais conservador e exigente - já em São Paulo, os clientes são menos rigorosos, fecham negócios mais rapidamente.

Até agora, a construtora já lançou 58 prédios, sendo 28 já entregues, 25 em obras e três em vendas. São mais de 6.000 unidades. A Patriani tem crescido de 10 a 15% ao ano e tem faturado mais de R$ 1 bilhão por ano, de acordo com Valter.

Tendência de estúdios em queda

Os lançamentos de estúdios tiveram uma queda de 22,1% na capital paulista em 2023 em relação a 2022, conforme o Secovi-SP. As vendas também caíram 17,4%. Para especialista, mudança reflete nas alterações na legislação, como o novo Plano Diretor de 2023, mas a tendência de apartamentos compactos deve seguir na cidade.

São chamados de estúdios os apartamentos com menos de 30 m2, popularmente conhecidos como kitnet. Os imóveis de 1 quarto — o que inclui os estúdios — foram os únicos que tiveram queda no número de lançamentos e de vendas na capital em 2023 em relação a 2022. A mudança acontece após a explosão de microapartamentos na capital paulista, com ofertas de unidades com até 17 m2.

Agora, lançamentos e vendas de apartamentos maiores do que 30 m2 têm voltado a crescer na cidade. Os apartamentos de dois quartos lideraram os lançamentos e as vendas em 2023. Dos 73,2 mil imóveis lançados na capital paulista no ano passado, 47,1 mil unidades eram de 2 dormitórios - 64% do total lançado no ano.

"Febre" de microapartamentos

Estúdios entram em cena. A tendência de alta de apartamentos com até 30 m2 começou em 2016, com 461 lançamentos, e foi aumentando nos anos seguintes. O ápice foi de 18.459 lançamentos em 2021 - em 2023, foram 12.663 lançamentos. Os dados são do recém-lançado Anuário do Mercado Imobiliário 2023 do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais).

"Mudança reflete acomodação do mercado", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Segundo ele, depois da alta de lançamentos de imóveis compactos, o mercado supriu boa parte da demanda e agora atende a outras, de apartamentos maiores. Porém, os apartamentos compactos continuarão a ser lançados na cidade, ainda que em menor ritmo, tanto por serem mais baratos quanto por uma questão cultural, que alinha São Paulo ao que acontece em outras grandes capitais do mundo.

Quase 60% do mercado imobiliário da cidade de São Paulo são de imóveis de até 45 m2 e de até R$ 500 mil. É nessa faixa que os proponentes do (programa do governo federal) Minha Casa Minha Vida acessam sua primeira moradia, além do fato de que os tickets mais baixos são mais fáceis de vender. São Paulo também acompanha uma tendência mundial. Como em todas as grandes capitais do mundo, como Nova York, Paris e Londres, há muitas unidades compactas em regiões onde há grande mobilidade e é próximo de universidades, do trabalho e dos serviços. Isso é uma tendência, então continuaremos tendo lançamentos.
Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP

Consumidor também amadurece. Aos poucos, sai de cena o jovem adulto que está dando os primeiros passos da carreira e que passa pouco tempo em casa, o típico morador de um estúdio, para pessoas que querem um pouco mais de espaço e conforto, mas não abrem mão de estar em um bairro bem localizado, com oferta de serviços e acesso ao transporte público.