Dá para lucrar ao comprar um apartamento antigo e reformar? Tem riscos?

Comprar imóvel para alugar é uma aplicação já conhecida por muitos brasileiros. Mas um outro viés de investimento com imóveis chama a atenção: comprar para revender, ou house flipping. Investidores do ramo buscam imóveis abaixo do valor de mercado e buscam lucrar até 30% no preço do imóvel com os reparos. Mas a prática requer uma série de cuidados para que não haja prejuízo.

Em 2023, quatro a cada dez brasileiros que compraram um imóvel residencial disseram que a transação foi um investimento, mostrou o Raio-X FipeZap de dezembro. Desses, 46% esperam ter lucro com a revenda.

Veja que cuidados tomar

É preciso escolher bem o imóvel. Para a estratégia dar certo, o valor pago precisa ser abaixo do mercado. "O conceito é pegar um imóvel com valor inferior ao potencial de mercado", diz Carla Rocha, investidora que também presta assessoria sobre house flipping. Como exemplo, Rocha fala sobre apartamentos antigos que precisam de reparos, o que afasta quem procura um lugar para morar. "O papel do house flipper é reconhecer essas oportunidades", diz.

Fique de olho no ano da construção. Arnaldo Borensztajn, co-fundador da Brise, empresa que garimpa, reforma e vende imóveis em São Paulo, busca trabalhar com imóveis construídos até meados da década de 1960. "São imóveis com janelas grandes, pé direito alto e preocupação com uma qualidade de vida mais agradável no dia a dia", diz.

A localização é importante. Não basta as condições do imóvel serem perfeitas para a estratégia, é preciso que esteja bem localizado para que haja retorno no momento da revenda. "Isso porque há uma disparidade no preço médio do metro quadrado de acordo com a localidade. Em São Paulo, por exemplo, o Itaim Bibi tem o preço médio do m² mais caro da capital, de R$ 17.254 — com variação de 5,1% nos últimos 12 meses. O décimo lugar da lista, Vila Andrade, fica com R$ 7.742/m². Os dados são do Índice FipeZap de venda residencial de abril."

A empresa de Borensztajn se mantém focada em bairros paulistanos de alto padrão, como Vila Buarque e Higienópolis. "É onde entendemos que há público com maior poder aquisitivo para comprar o projeto."

É possível financiar, mas quanto mais a obra demorar menos você ganha. Custos como condomínio e as parcelas do IPTU entram na conta enquanto o apartamento não for revendido. Por isso, "tempo é dinheiro" nessa estratégia, defendem os empreendedores. Por isso, a duração média da obra tende a ser de cinco a seis meses. Na conta, também devem entrar os custos de transferência do imóvel (cartório, ITBI) e corretor para a revenda, se for o caso.

Quanto gastar na reforma

A reforma é estratégica. Tudo o que for feito no apartamento precisa ser calculado para que não haja gastos desnecessários ou excessivos que diminuam a margem de lucro. "Você precisa calcular bem esse custo da obra para entender se o investimento vai valer a pena ao final da execução", diz Rocha. Ou seja, fazer alterações que o futuro comprador não dá atenção. Trocar o piso se não for necessário, pintar o apartamento, comprar móveis que podem vir a ser descartados depois, por exemplo.

A margem de gastos para reforma é, em média, de 15% do valor previsto para a venda, segundo Rocha. "Nem toda reforma vai valer a pena. Por isso, precisa pensar com a cabeça de investidor e fazer o que vai gerar percepção de valor sobre aquele lugar", diz.

Borensztajn é radical em seus projetos com a Brise Casa. Ele diz que toda a planta do imóvel é repensada para refletir as necessidades contemporâneas: um quarto de serviço é transformado em um escritório, por exemplo, assim como uma cozinha pode ter seu local alterado dentro da casa para que seja integrada à sala, criando um ambiente mais amplo.

"É uma intervenção radical que a gente faz, mas a gente sempre tenta manter aspectos originais do apartamento, quando há essa oportunidade", diz, como grandes janelas de ferro e portas antigas restauradas.

Não é sobre seu gosto pessoal. Carla ressalta a importância de entender o público-alvo da região na qual o imóvel está localizado. "Não é sobre o que eu gosto ou acho bonito. É sobre o que vende. É sobre entender que tipo de morador está naquela região e quais as necessidades dele", diz. Para isso, ela diz que conversa com moradores do prédio, com o síndico e até com os porteiros.

Não é um trabalho fácil. "É preciso ter estômago para fazer esse tipo de obra", adverte Borensztajn, da Brise. Além de precisar de 'jogo de cintura' para lidar com vizinhos e síndicos por conta da reforma extensa, o empreendedor que for fazer o flipping precisa estar preparado para imprevistos com os prestadores de serviço que executarão as obras, prazos e preços.