Com fuga da poupança, financiar imóvel com alternativas é ainda mais caro

A debandada dos brasileiros das cadernetas de poupança, principal fonte de financiamento do mercado imobiliário, exigiu que o setor se reinventasse para driblar a escassez de recursos. O problema é que as taxas das modalidades são mais caras e dificultam as novas aquisições.

O que aconteceu com a poupança

A poupança perdeu R$ 205 bilhões desde 2021. No período, o saldo final do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) recuou 6,5%, de R$ 801,5 bilhões para R$ 749,6 bilhões, mostram dados do BC (Banco Central).

A modalidade perde espaço no mercado imobiliário. Principal financiadora do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), a poupança chegou representar 70% dos financiamentos de imóveis no Brasil. Hoje, a caderneta é responsável por 34% dos contratos.

O que a gente pode afirmar é que a estrutura não é mais dependente somente da poupança. Existem outros instrumentos para distribuir o crédito imobiliário aos brasileiros.
Sandro Gamba, presidente da Abecip

Financiamento fica mais caro

A escassez de recursos torna os financiamentos mais caros e difíceis. As novas opções adotadas pelo mercado imobiliário para suprir a fuga da poupança trazem taxas de juros acima daquelas praticadas com o auxílio do SBPE ou de recursos do FGTS, linha que têm taxas limitadas a 12% ao ano para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão.

"Não há controle sobre as taxas do sistema bancário". Sem as limitações exigidas para os financiamentos das linhas de crédito mais atrativas, os consumidores dependem da variação da taxa básica de juros, que funciona como um piso para os bancos. "Com o menor uso da poupança, as taxas vão ter uma correlação maior com a Selic", admite Gamba. "São poucos bancos concentrando quase todo o dinheiro e criando um verdadeiro monopólio, o que dificulta ainda mais as coisas", complementa Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário.

Caso os recursos da poupança fiquem escassos, a tendência é que os juros aumentem. É uma relação de oferta e procura. Se sobra dinheiro, os juros são menores. Quando falta, as taxas tendem a aumentar. Não existe nenhum controle sobre os bancos, que podem negociar da forma que bem entendem.
Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário

Taxa média dos financiamentos imobiliários é de 9,3% ao ano. Segundo o BC (Banco Central), os juros para o financiamento imobiliário variam conforme a modalidade. As linhas mais baixas são exatamente as praticadas com recursos do FGTS (6,96%) e da poupança (10,37%). Os títulos de mercado, oferecidos pelos bancos, têm taxas média na faixa dos 11,61%.

Financiamentos pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) também têm juros de mercado. Consolidada há mais tempo, a alternativa é mais permissiva, mas traz um custo adicional aos consumidores. "Aqui vale o jogo do mercado. A pessoa que aciona os financiamentos atrelados ao SFI podem adquirir imóveis de um valor acima de R$ 1,5 milhão com taxas de juros superiores àquelas praticadas pelo SBPE, via poupança, e ligadas ao FGTS", afirma Guilherme Almeida, especialista em educação financeira da Suno.

Novas alternativas

A fatia dos financiamentos com uso FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) permanece estável, com 26% de participação. Para o espaço aberto pela fuga da poupança, aparecem, além das LCIs, os FIIs (Fundos Imobiliários), as LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Mas créditos bancários, oferecidos por instituições financeiras, crescem. São hoje responsáveis por 40% dos financiamentos, 6 pontos percentuais maior do que a participação de 2022. "Esses instrumentos geram recursos para as instituições bancárias concederem financiamentos com taxas de mercado", explica Almeida.

LCI ganha espaço na concessão de crédito imobiliário. Com participação tímida inferior a 10% em 2021, as Letras de Crédito Imobiliário passaram a ser a terceira maior fonte de recursos para financiar imóveis, com 17% do mercado no ano passado. A evolução ocorre após salto de 51% no volume total de concessões atreladas à linha, de R$ 239 bilhões para R$ 361 bilhões. "A LCI ajudou muito com a saída da poupança para a composição de um mix para os financiamentos", diz Gamba.

Caixa estuda novos modelos de crédito para os clientes. Responsável por quase 70% do mercado imobiliário no Brasil, o banco estatal diz utilizar da estrutura de LCI para em sua carteira de crédito habitacional e reconhece a necessidade buscar novas formas para diversificar as fontes de recursos para os financiamentos.

Estudamos a possibilidade de securitização de crédito em médio prazo, além de buscarmos outras alternativas de curto prazo para mantermos a oferta de crédito imobiliário tanto na linha FGTS quanto na SBPE.
Caixa Econômica Federal, em nota

Reinvenção mantém mercado imobiliário aquecido. Em meio às novas soluções, as vendas de imóveis ainda seguem em alta. Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), 177.350 imóveis novos foram comercializados no Brasil nos 12 meses encerrados em março. Impulsionado pela faixa do Minha Casa Minha Vida, o valor corresponde ao maior volume de vendas da série histórica da pesquisa realizada desde 2014. "A gente entende que a demanda continua e a distribuição de crédito segue mantida", avalia Sandro Gamba, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).