Flórida, Dubai e Lisboa: o que fazer para investir em imóveis no exterior

Nos Estados Unidos, muitos brasileiros adquirem imóveis como forma de investimento. Além de lá, Portugal e Emirados Árabes são outros destinos procurados por investidores do Brasil. No entanto, é essencial estar ciente dos riscos antes de investir. UOL Economia conversou com investidores e profissionais do setor imobiliário para descobrir a melhor forma de realizar esse investimento de forma segura.

O que aconteceu

Apesar de estar em grande transformação, o mercado imobiliário internacional tem atraído brasileiros. Os Estados Unidos é um dos principais destinos, com destaque as cidades de Orlando e Miami, na Flórida. 55% dos brasileiros que compram imóveis no país escolhem o estado, conforme a Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos EUA.

Entre os brasileiros, grande parte busca comprar imóveis na região como investimento e não como moradia. O estado é um dos mais vantajosos financeiramente por ser um dos poucos nos EUA que não cobra imposto de renda estadual sobre pessoas físicas, apenas o imposto federal.

Tendo residência na Flórida, você já paga menos imposto, e o custo de vida é mais barato comparado a outras cidades dos EUA. Além disso, ter um imóvel em dólar com uma moeda que não desvaloriza tanto quanto o real, mostra como o investimento compensa.
Tiago Ferreira, fundador da Authentic Real Estate Team

Mas não é só nos EUA que os brasileiros buscam investir. Portugal, com destaque para a capital Lisboa, e Dubai nos Emirados Árabes Unidos são outros locais destacados pelos especialistas ouvidos pela reportagem.

As escolhas de Portugal e Emirados Árabes Unidos não são por acaso. O país europeu oferece o programa Visto D7, que concede residência a investidores que compram imóveis acima de 200 mil euros, diferente dos EUA que não garantem Green Card para quem compra um imóvel no país. E além de ser "um centro financeiro global com crescimento acelerado e infraestrutura de ponta", como explica Carlos Honorato, professor da FIA Business School, o governo de Dubai oferece incentivos fiscais para investidores estrangeiros.

No longo prazo, considerando retorno na mesma moeda, seja em real ou em dólares, o mercado americano tem um histórico de rentabilidade aproximadamente 70% maior que a rentabilidade do mercado imobiliário brasileiro.
Caio Braz, sócio da Urca Capital

O mercado imobiliário internacional

Para quem ainda não tem um imóvel no exterior, o momento pode ser de cautela. Rodrigo Scussiato, sócio coordenador da SOMMA MFO, explica que, atualmente, com diversas economias elevando suas taxas de juros, o financiamento de imóveis pode ser bastante arriscado.

Mas o mercado residencial global não é homogêneo: algumas regiões podem ter oportunidades, enquanto outras não. É preciso pesquisar bastante o mercado local de onde se deseja investir.

Emirados Árabes Unidos e a Índia, por exemplo, estão com iniciativas governamentais e bastante investimento em infraestrutura para atrair investidores estrangeiros. Diferente dos Estados Unidos que estão com oferta de imóveis baixa e preços altos, comenta Bruna Allemann, chefe de investimentos internacionais da Nomos.

Dicas para investir

Cada país tem uma legislação específica. Nos Estados Unidos, por exemplo, para fazer um financiamento não é necessário ter Green Card, apenas visto — de turista, trabalho, estudante, não há especificação — e passaporte para se adquirir um imóvel. Além disso, serão necessários o comprovante de endereço, de renda e o histórico de crédito, especialmente se o imóvel tiver sido financiado. Também será exigida a identificação fiscal nos Estados Unidos, o Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), destinado a estrangeiros.

Além da legislação, é importante pesquisar o mercado local. Por mais que o investidor ache que conhece a região que pretende investir, uma pesquisa mais minuciosa sobre políticas econômicas, custo de vida e hábitos culturais pode ser fundamental para evitar grandes perdas.

Buscar assessoria profissional pode ajudar na tomada de decisão. Não só uma imobiliária local especializada em vendas para estrangeiros, mas também um especialista em investimentos internacionais pode contribuir principalmente com quem está fazendo o primeiro investimento em um imóvel no exterior.

Investir em imóveis deve ser visto como uma oportunidade de diversificação de investimento. É importante, então, não concentrar todo capital em um único imóvel ou país.

Vejo muitos brasileiros assumindo dívidas em um único imóvel, sem ter nenhum investimento financeiro líquido. Isso não é correto. Criar uma dívida nos Estados Unidos é bem diferente de criar uma dívida no Brasil.
Bruna Allemann, chefe de investimentos internacionais da Nomos

Compra não é a única opção. Assim como no Brasil, é possível fazer um investimento imobiliário indireto, ou seja, o investidor pode optar por fundos imobiliários, cuja diversificação cabe ao gestor.

Investir em imóveis no exterior envolve riscos e exige planejamento detalhado. Dessa forma, os custos adicionais como taxas de manutenção e seguros devem ser considerados, lembra Carlos Honorato, professor da FIA Business School.

Não há nada que impeça um brasileiro de investir em imóveis no exterior. O que vai determinar essa decisão é a adequação e conveniência de fazer isso, ou seja, as características do investidor, o tamanho do patrimônio, a capacidade e tolerância ao risco, a idade, a estrutura familiar, e outros fatores tem que ser levados em conta.
Marcelo Milech, planejador financeiro certificado na Planejar

Se atente aos riscos

Furacões, tempestades tropicais, tornados, inundações, incêndios florestais e ondas de calor são desastres naturais comuns na Flórida, por exemplo. Giselle Vergal Lopes, sócia do escritório Viseu Advogados e especialista em Direito Imobiliário, diz que é preciso avaliar com cuidado se o local onde se pretende comprar um imóvel e se atentar à cobertura do seguro.

Casas de madeira, muito comuns também nos EUA e na Europa podem ser um problema também. Isso porque exigem um custo de manutenção que o comprador pode não ter se atentado ao adquirir o imóvel.

Um cuidado a mais deve se ter com imóveis leiloados por bancos, uma vez que não é permitida a entrada do comprador antes da compra. "Inclusive há imóveis que ficam fechados por muito tempo e, se isso acontece por mais de seis meses, o banco deixa de pagar o condomínio e o imposto predial. Essa dívida acaba passando para o novo comprador, que só descobre depois da compra", comenta Lopes.

Como declarar o Imposto de Renda

É preciso declarar qualquer imóvel adquirido, mesmo fora do Brasil, no Imposto de Renda. Além dele, deve-se pegar todos os rendimentos, aluguéis, prestação de serviço ganhos em qualquer parte do mundo e declarar, diz Bianca Xavier, professora da FGV Direito Rio.

O contribuinte também pode incluir benfeitorias feitas no imóvel no IR. Para isso, é preciso ter todas as notas fiscais dos gastos feitos, tem que ter a comprovação. "Sempre convertendo para reais usando o valor do dólar do dia da compra", explica Xavier.

No caso dos EUA, há um acordo de reciprocidade entre Brasil e o país. Assim, os valores de tributo sobre a renda, pagos nos Estados Unidos por uma pessoa residente fiscal nos dois países, podem ser compensados com os valores devidos no Brasil.

É um pouco burocrático, mas funciona para que você não tenha que pagar a alíquota cheia americana e a alíquota cheia do Brasil porque ficaria inviável.
Guilherme Manier, Sócio da área tributária de Viseu Advogados