O que é melhor para ter renda todos os meses? Aluguel ou fundos?

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Muitas pessoas fazem investimentos para ter um bom dinheiro pingando todos os meses na conta. Nesse sentido, vale mais investir em um fundo imobiliário ou comprar um imóvel diretamente? Essa é uma dúvida comum entre os investidores, que precisam considerar as taxas, impostos e riscos de vacância, por exemplo.

Para colaborar com esses indecisos, o UOL consultou especialistas a respeito dos fundos imobiliários em comparação com a compra de imóveis nas cidades de São Paulo (RJ) e Rio de Janeiro (RJ). Veja o que eles dizem.

Qual é o rendimento? Os especialistas observam que o retorno com aluguel mensal dos imóveis varia entre 0,3% e 0,5% sobre o valor total do ativo.

De acordo com o QuintoAndar, startup brasileira focada no aluguel e na venda de imóveis, os preços para comprar um imóvel na cidade paulista e carioca eram de R$ 6.731/m² e R$ 5.115/m², respectivamente, nos três meses encerrados em junho.

Em um cenário hipotético, um apartamento de 65 m² custaria R$ 332.475 no Rio de Janeiro e R$ 437.515 em São Paulo. Seguindo essa conta, o aluguel pode ficar entre R$ 997,42 e R$ 1.662,37 no Rio e entre R$ 1.312,54 e R$ 2.187,57 em São Paulo. Essa estimativa é válida para todas as regiões das cidades.

Por outro lado, o analista da Toro Investimentos, João Vitor Freitas, destaca que entre os FIIs de tijolos, existem fundos residenciais com rendimentos acima de 0,70% ao mês.

Os fundos de tijolos são aqueles que investem em imóveis físicos, como shoppings, lajes corporativas, galpões e escolas, além de imóveis comerciais e residenciais. Eles são diferentes dos fundos de papel, que aplicam o dinheiro dos cotistas em títulos de renda fixa para financiar empreendimentos no setor.

O analista de investimentos da Rico Investimentos, Antonio Sanches, afirma que o Ifix, índice elaborado para acompanhar a cotação média de todos os FIIs, está com rendimento mensal em torno de 0,98%.

Dessa forma, o retorno de um imóvel de R$ 400.000 com aluguel seria de R$ 2.000 por mês (0,5%), enquanto a remuneração com os dividendos mensais pagos pelos fundos poderia chegar a R$ 4.000 mensais, ou seja, o dobro. Portanto, o retorno dos fundos imobiliários é bem mais atrativo. Mas há outras vantagens.

Quais as taxas e impostos?

Na visão dos entrevistados, outro diferencial dos FIIs são as taxas e impostos a serem pagos pelos investidores. Quem possui um imóvel precisa arcar com despesas no cartório, no momento da compra, ou o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), cobrado pelas prefeituras.

Além dos tributos e eventuais taxas cobradas pelas imobiliárias, o aluguel ainda está sujeito à seguinte tributação pela Receita Federal:

• até R$ 1.903,98 por mês: isento;
• de R$ 1.903,98 até R$ 2.826,65: 7,5%
• de R$ 2.826,65 até R$ 3.751,05: 15%;
• de R$ 3.751,05 até R$ 4.664,88: 22,5%;
• acima de R$ 4.664,88: 27,5%.

O pagamento é mensal e os valores precisam ser informados na declaração anual de imposto de renda.

Por outro lado, a situação é diferente no caso dos FIIs. Os retornos dos fundos são isentos do pagamento do Imposto de Renda. Neste caso, a cobrança de impostos ocorre sobre o lucro com a venda das cotas (a fatia correspondente à participação da pessoa no fundo).

Antonio Sanches, da Rico, exemplifica da seguinte maneira: se uma cota foi adquirida por R$ 100 e a venda foi concretizada por R$ 110, será necessário fazer o recolhimento via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) desses R$ 10.

O investidor deverá pagar a DARF até o final do mês seguinte. A alíquota é de 20%. No exemplo acima, em que o retorno foi de R$ 10, R$ 2 seriam de impostos e R$ 8 de lucro. Existe, ainda, a cobrança da taxa de corretagem, mas algumas corretoras não fazem essa cobrança.

Os dois investimentos precisam estar em dia com o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), se o bem ou investimento foi recebido como herança ou por doação.

Há riscos de investir em FIIs? E de ter um imóvel?

Como se trata do segmento imobiliário, tanto para quem investe diretamente na compra de um apartamento ou para aqueles que optam pelos fundos imobiliários, o maior risco é o de vacância nos imóveis.

Marcos Correa, especialista em FIIs da casa de análise Suno Research, diz que os donos de imóveis precisam concentrar uma grande quantidade de capital para comprar um apartamento, por exemplo. Eles não conseguem fazer uma boa diversificação, já que são proprietários de um único ativo. Enquanto o espaço permanecer vago, será necessário arcar com as despesas de água, luz e condomínio.

Por outro lado, quem investe em um FII tem o dinheiro utilizado em diversos imóveis - é mais comum que um FII invista em vários imóveis e não em um só. Caso um dos locatários tenha dificuldade com o aluguel ou mesmo um dos locais fique vazio, aquela dificuldade temporária tem um impacto menor.

Mas, em um cenário de crise econômica, os dividendos mensais dos FIIs também podem ser reduzidos. Nos últimos 12 meses, o Ifix ficou em 7,88%.

Quais os maiores fundos residenciais? A lista dos maiores FIIs que investem em imóveis residenciais foi elaborada pelo Marcos Correa, especialista em FIIs na Suno Research. O dividend yeld é uma medida para saber quanto aquele fundo paga de dividendos em relação ao valor da cota - quanto maior o número, mais ele paga proporcionalmente ao investimento. Confira:

• Vectis Renda Residencial (VCRR11), com dividend yield de R$ 10,13%, patrimônio de R$ 239,6 milhões;
• CSHG Residencial (HGRS11), com patrimônio de R$ 151 milhões (este é um fundo novo, mas que ainda não está sendo negociado no mercado);
• JFL Living (JFLL11), com dividend yield de 9,66% e patrimônio de R$ 150,5 milhões;
• Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), com dividend yield de 7,58% e patrimônio de R$ 147 milhões;
• Luggo Fundo de Investimento Imobiliário (LUGG11), com dividend yield de 8,31% e patrimônio de R$ 115 milhões;
• e o Fundo de Investimento Imobiliário Housi (HOSI11), com dividend yield de 7,74% e patrimônio de R$ 52,9 milhões.