Fundos imobiliários sobem e um rendeu mais de 40%: quais os melhores hoje

Veja diferença entre fundos de tijolo e de papel. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos - prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais, entre outros. Os fundos de papel aplicam em títulos de dívida voltados ao mercado imobiliário. Os híbridos, um pouco de cada. Já os fundos de fundos, FOFs, investem apenas em outros fundos.

Veja os fundos que mais subiram no último ano. Nome do fundo, tipo do fundo e retorno (%) em 12 meses:

1. FII Hotel Maxinvest (HTMX11) - Hotel 89,46%
2. JS Ativos Financeiros (JSAF11) - Papel - 38,92%
3. Capitania Reit FoF (CPFF11) - Papel - 36,9%
4. Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) - Lajes corporativas - 35,23%
5. Tellus Properties FII (TEPP11) - Lajes corporativas - 34,38%
6. Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) - Híbrido - 33,67%
7. SPX SYN Multiestratégia (SPXS11) - Híbrido - 33,34%
8. WHG Real Estate (WHGR11) - Híbrido - 32,96%
9. Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) - Papel - 32,49%
10. CSHG Prime Offices FII (HGPO11) - Lajes corporativas - 31,38%
11. Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11) - Papel - 31,03%
12. Cyrela Crédito FII (CYCR11) - Papel - 30,08%
13. RBR Properties FII (RBRP11) - Lajes corporativas - 30,07%
14. CSHG Imobiliário FOF (HGFF11) - Papel - 28,46%
15. Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) - Agências - 28,07%
16. Riza Terrax (RZTR11) - Híbrido - 27,5%
17. RBR Plus Multiestratégia (RBRX11) - Híbrido - 26,38%
18. Tivio Renda Imobiliária (TVRI11) - Híbrido - 26,07%
19. HSI Malls (HSML11) - Shoppings - 25,49%
20. Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11) - Papel - 25,06%

Por que os FIIs subiram tanto? Vale a pena investir?

Alta da Selic entre 2021 e 2023 impediu crescimento de ativos de renda variável. Em especial, dos fundos imobiliários. Nesse período, a taxa básica de juros, a Selic, passou de 2% para 13,75% ao ano, e só voltou a cair em agosto do ano passado, mediante o controle inflacionário, afirma Felipe Sousa, analista da Levante Inside Corp. Neste mês, o Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) baixou a taxa em 0,25 ponto percentual, para 10,50% ao ano.

Queda de juros é favorável para a renda variável. Segundo Sousa, como há uma correlação negativa consolidada entre fundos imobiliários e juros altos, houve uma melhora com o início de corte nos juros pelo BC, o que impactou tanto os FIIs como o mercado de ações, por exemplo. Economistas ouvidos pelo BC acreditam que a Selic terminará 2024 em 9,75% ao ano.

Esse momento ainda é favorável para o investimento em fundo imobiliário, com o dividendo do Ifix pagando em torno de 10% ao ano. Como o Tesouro IPCA está com um prêmio da inflação mais 6% ao ano., há um ganho adicional para os fundos imobiliários em torno de 4%
Felipe Sousa, analista da Levante Inside Corp

Como avaliar um fundo imobiliário?

Investidores costumam observar o preço de cota sobre o valor patrimonial (P/VP) para saber se está caro ou barato. Essa é uma boa métrica, mas não a única. A análise depende do tipo do fundo em questão, diz Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos. Para FIIs de Tijolo, é importante considerar a qualidade e localização dos imóveis para mensurar a dinâmica de ocupação e potencial de geração de caixa dos ativos ao longo do tempo.

Vale observar a perspectiva de receita, se os ganhos de hoje devem ser mantida no futuro. O investidor deve verificar se algum locatário vai deixar o imóvel no curto prazo, se há algum locatário com dificuldade financeira e se os contratos preveem queda nos valores, por exemplo.

Avaliação sobre FIIs de papel é diferente. Como os fundos de recebíveis carregam títulos de dívida, vale entender o prazo de vencimento desses débitos, os contratos e se as garantias estão afrouxadas, visando situações de extrema incerteza, explica Marcos Banhara, analista de FIIs da Guide Investimentos.

Shoppings centers e os fundos de logística têm ganhos acima da média. É o que diz Honório, da Brio Investimentos. Os fundos com exposição a crédito também são boas alternativas para o investidor estar mais defensivo em um ambiente de juros ainda elevados, ressalta o analista. Mas é preciso 'separar o joio do trigo' e não tomar riscos desnecessários. "A melhor opção é focar em fundos com gestão ativa e que podem ter flexibilidade para reposicionar o portfólio em diversos ambientes."

Vale evitar fundos que estejam mais alavancados. Ou seja, aqueles que usam recursos de terceiros para aumentar o nível de exposição no mercado. São fundos com obrigação de captação ou de venda de ativo no curto prazo, diz Sousa, da Levante Inside Corp. Como há uma melhora geral nos fundos imobiliários, a avaliação neste caso deve variar conforme o fundo.

Quais os melhores FIIs para investir? E os setores?

Marcos Banhara, da Guide Investimentos, avaliou os 5 FIIs mais interessantes para investir. Veja o levantamento, com o mome do fundo, tipo e retorno em 12 meses:

Kinea Índices de Preços (KNIP11) - Papel - 15,76%. É um dos fundo de recebíveis mais tradicionais da Bolsa, está sendo negociado abaixo do valor patrimonial e possui um ótimo "track record" (sem nunca ter dado um default de crédito).

Clave Índices de Preços (CLIN11) - sem histórico de retorno. Conta com bons ativos residenciais e tem um portfólio pulverizado. Foi emitido recentemente e ainda não alocou todo o seu capital.

Tellus Properties (TEPP11) - Lajes corporativas - 34,38%. Possui ativos de ótima qualidade e bem localizados. Além disso, é um fundo com ótimo poder de renegociação de contratos.

TRX Real Estate (TRXF11) - Híbrido - 17,71%. Conta com renda urbana trazendo bons retornos dado o aumento do varejo. Tem bons ativos e parcerias com empresas renomadas no mercado. Por isso, tem uma boa perspectiva de crescimento

CSHG Prime Offices FII (HGPO11) - Lajes corporativas. Tem ótimos ativos, uma gestão com bom histórico e existe a possibilidade de venda dos ativos, com ganho de capital extraordinário.