Vendeu imóvel em 2023? Veja o que fazer na sua declaração do IR 2024
O contribuinte que vendeu imóvel em 2023 precisa estar atento ao prestar essa informação à Receita Federal na declaração deste ano. Dependendo do ano da compra do imóvel, do valor da venda e do destino do dinheiro, o contribuinte pode ter de pagar IR sobre o lucro obtido ou ficar isento.
Quem vendeu um imóvel em 2023 e usou todo o dinheiro para comprar outro imóvel no país, em até 180 dias após a venda, está isento de pagar imposto. A isenção do imposto vale apenas para a venda e compra de imóveis residenciais no Brasil.
A isenção só é válida se o contribuinte não tiver se beneficiado desse mesmo tipo de operação nos últimos cinco anos. O imóvel comprado precisa estar em nome do contribuinte que vendeu o imóvel.
Também é isento o ganho apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969 (até 1988 a lei previa redução do ganho de capital de 5% a cada ano; como foram 20 anos, a redução é de 100%, ou seja, integral). Em caso de isenção, o ganho obtido na venda deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, linha 07.
Entre 1989 e 1995, os valores dos imóveis constantes da declaração do contribuinte puderam ser corrigidos a valor de mercado. A partir de 1996, a correção acabou. Para não prejudicar os contribuintes que tivessem ganho de capital na venda de imóveis, em 2005 a Receita criou dois fatores de redução sobre o lucro imobiliário.
Para os imóveis comprados até 30/11/2005, o fator de redução é de 0,60% ao mês, calculado sobre o número de meses entre a compra e a venda do imóvel (a regra é retroativa e vale a partir de 1º/1/1996, ainda que o imóvel tenha sido comprado antes dessa data). No caso, esse redutor é aplicado sobre 119 meses. Para imóveis comprados de 1º/12/2005 em diante, o fator de redução é de 0,35% ao mês.
Os três fatores de redução (5% ao ano, 0,60% ao mês e 0,35% ao mês) são cumulativos. Assim, um imóvel comprado em 1985 e vendido em 2023 terá 20% de redução sobre o ganho de capital (5% por quatro anos, pela regra mais antiga); 0,60% ao mês entre janeiro de 1996 e novembro de 2005 (os 119 meses) e 0,35% a partir de dezembro de 2005 e até o mês da venda.
Se o contribuinte vender um imóvel e não usar o valor integral na compra de outro imóvel, deverá pagar imposto proporcional ao ganho de capital. O programa Ganho de Capital (GCap2023) da Receita Federal faz automaticamente os cálculos para o contribuinte. Basta preencher os dados solicitados para saber se há ou não IR a pagar. Se houver, o imposto precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do dinheiro. O GCap também gera e imprime o Darf para pagamento, que tem de ser feito em cota única (não há parcelamento).
Há outra situação em que não há IR a pagar sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial. É quando o imóvel for vendido por até R$ 440 mil e for o único imóvel do contribuinte. A isenção também só é válida se o contribuinte não tiver se beneficiado dessa isenção nos últimos cinco anos.
As informações contidas no GCap2023 são usadas pelo contribuinte ao fazer a declaração deste ano. Basta importar os dados para a declaração. Em caso de venda, é preciso indicar, no campo Discriminação da ficha Bens e Direitos, o nome e o CPF/CNPJ do comprador e o valor da venda. O campo Situação em 2023 fica em branco.
Alíquotas
O valor do imposto sobre ganho de capital vai de 15% a 22,5% sobre o lucro, conforme a seguinte tabela:
15% sobre a parcela dos ganhos até R$ 5 milhões.
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões.
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões.
22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30 milhões.
O contribuinte que vende um imóvel deve guardar toda a documentação referente à negociação por pelo menos cinco anos (a contar do primeiro dia do ano seguinte ao da entrega da declaração).
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