Morgan Stanley diz que imóveis comerciais nos EUA não aumentarão

(Bloomberg) - Analistas do Morgan Stanley projetaram na semana passada que os preços de imóveis comerciais nos EUA crescerão absolutamente zero por cento em 2016, o que substitui a previsão anterior de um crescimento de 5 por cento durante o ano.

A projeção foi surpreendente para o mercado que viu os preços superarem facilmente os picos registrados antes da crise financeira. Os valores para edifícios comerciais, hotéis, shoppings e similares se valorizaram rapidamente nos últimos anos, graças em parte à demanda insaciável dos investidores por ativos imobiliários comerciais com yield mais alto.

Em uma lista de perguntas e respostas publicada na terça-feira, analistas do Morgan Stanley liderados por Richard Hill, veterano em imóveis comerciais, explicam melhor a decisão, mencionando uma dinâmica preocupante entre credores e valores dos imóveis.

Investidores em imóveis comerciais costumam buscar um perfil específico de retorno alavancado quando investem nessa classe de ativo. Se a alavancagem diminuir, por causa da queda dos preços dos imóveis que gera razões mais baixas entre empréstimos e valores, eles precisarão que outra coisa aumente para compensá-la.

"Reconhecemos o papel extremamente importante que os mercados de crédito desempenharam na recuperação dos preços dos imóveis comerciais", escreveram os analistas. "Na verdade, nossas análises mostram que um declínio de 10 pontos percentuais na razão entre empréstimos e valores (de 70 por cento para 10 por cento) exige um crescimento de 2,25 por cento na renda operacional anual líquida para compensar a alavancagem mais baixa".

Em outras palavras, a renda gerada com os imóveis teria que aumentar para que os investidores fiquem contentes e para ajudá-los a preservar seus retornos. Esse obstáculo poderia ser difícil de superar em um ambiente de desaceleração das receitas corporativas e até de uma potencial recessão.

Se também for levado em conta o aumento dos custos de financiamento - as condições financeiras dos EUA já ficaram apertadas depois que o Federal Reserve decidiu elevar as taxas de juros em dezembro -, a receita exigida terá que aumentar ainda mais.

A previsão de crescimento estacionário feita pelo Morgan Stanley esconde uma possível bifurcação entre imóveis comerciais de alta e de baixa qualidade, assim como uma potencial divisão que depende das fontes de financiamento.

A fatia de imóveis comerciais financiada por bonds garantidos por hipotecas comerciais, conhecidos como CMBS, caiu para cerca de um quinto do mercado geral até o ano passado, mas continua historicamente alta para determinados segmentos. As vendas de CMBS desaceleraram nos últimos meses porque a crise do petróleo pôs em dúvida alguns valores imobiliários e também algumas normas novas que visam a fortalecer o mercado.