BB e bancos privados são opção para financiar imóvel após Caixa mudar regra

Quer comprar agora uma casa ou um apartamento usados, mas não tem mais o dinheiro suficiente por causa das mudanças no financiamento da Caixa Econômica Federal anunciadas no final de abril?

Antes a Caixa financiava até 80% do preço de um imóvel de até R$ 750 mil, e a pessoa só precisava dar 20% de entrada. Agora a Caixa só financia 50%. Num imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, a entrada era de R$ 60 mil. Agora tem de ser R$ 150 mil.

Bancos privados e até o estatal Banco do Brasil ainda oferecem as condições anteriores e podem ser uma opção. Os juros são um pouco mais altos, mas próximos aos da Caixa. A diferença no preço final de um imóvel financiado por dez anos é de menos de 2% entre a Caixa e os demais.

Um imóvel de R$ 650 mil financiado em dez anos na Caixa, pela regra anterior, tinha juros de 9,45% mais TR ao ano. O preço total pago no final era de R$ 897,8 mil.

O mesmo imóvel num banco privado tem juros médios de 10% mais TR e custa no final R$ 912,2 mil. A diferença para a caixa é de R$ 14,4 mil a mais (1,6%).

O BB e os bancos privados não dizem por quanto tempo vão manter essa política. Segundo analistas, a tendência é que sigam a Caixa. Por agora ainda é possível.

Mesmo com o aumento de juros anunciado na quinta-feira (7), o BB continua uma alternativa e manteve os 80% de financiamento.

Simulações

A pedido do UOL, Miguel de Oliveira, diretor-executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Anefac (Associação de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), fez simulações de financiamentos.

Compara a Caixa com outros bancos. A taxa de juros indicada nas simulações da Caixa é de balcão (aplicada a quem não tem relacionamento com o banco). No entanto, ela pode variar para clientes.

Nas simulações de outros bancos, a taxa usada foi uma média do mercado. Ela pode variar de banco para banco e também depende da relação que o cliente tem com a instituição.

Analistas discordam sobre financiar ou não agora

Mas vale a pena procurar outro banco? Analistas têm opiniões diferentes sobre o assunto. Além disso, depende da sua situação pessoal. Se vai casar e deseja muito um imóvel, pode ser interessante. Se não estava pensando em comprar, não precisa se apressar por causa disso.

Para Ricardo José de Almeida, professor do Proced da FIA, a melhor saída é procurar outro banco, mesmo que as taxas de juros sejam mais altas que as da Caixa. “Não compensa ter que dar uma entrada muito maior, pois os juros nos outros bancos não são tão mais altos; eles giram em torno de um ponto percentual a mais ao ano”, diz.

Apenas neste ano, a Caixa subiu duas vezes a taxa de juros dos financiamentos imobiliários. Isso aproximou as taxas da Caixa, que costumavam ser as mais baixas do mercado, às taxas de outros bancos.

Almeida afirma que o crédito imobiliário é barato em relação aos outros tipos de crédito e, por isso, é mais vantajoso que uma parte maior da casa seja financiada.

“Se o comprador desembolsa grande parte do que tem guardado para dar de entrada no imóvel, ele fica sem dinheiro em caso de algum imprevisto financeiro no futuro. Se pegar dinheiro emprestado no banco, pagará juros muito mais altos que os do crédito imobiliário”, diz o professor.

Por isso, o comprador deve aproveitar este momento para financiar o imóvel, antes que os outros bancos também reduzam o limite de financiamento.

Miguel de Oliveira, da Anefac, tem uma opinião diferente. Para ele, uma pequena diferença de juros pode significar muito e, por isso, a melhor opção é esperar.

Comprar um imóvel depende muito de crédito, já que a maioria das pessoas não consegue pagar uma casa à vista. “A oferta de crédito piorou muito recentemente, devido às condições ruins da economia. Por isso é melhor esperar que a situação melhore, para conseguir juros mais baixos”, diz Oliveira.

O analista da Anefac afirma que taxa de juros paga durante o financiamento é fixa e que o comprador não vai se beneficiar se os juros caírem depois de fechado o contrato. Daí a importância de pesquisar bastante as taxas em diversos bancos.

Para ele, a tendência é de alta dos juros no curto prazo, tanto na Caixa quanto nos bancos privados, já que a economia não deve melhorar neste ano. A partir do ano que vem, quando as expectativas são de melhora econômica, os juros devem começar a cair e a oferta de crédito a melhorar. Então é um bom momento para financiar o imóvel.

Outros bancos devem seguir a Caixa

Os dois analistas entrevistados acreditam que em breve os bancos privados devem seguir a Caixa e cortar a porcentagem máxima de financiamento.

“Em um primeiro momento, os outros bancos vão aproveitar o mercado da Caixa. Mas, com a baixa da poupança, os bancos ficam sem recursos e devem também reduzir o limite máximo de financiamento”, diz Oliveira.

Os depósitos em poupança têm caído ao longo deste ano. Abril foi mais um mês com retirada recorde de recursos da caderneta de poupança. Segundo dados do Banco Central (BC), os saques superaram os depósitos no mês passado em R$ 5,850 bilhões --configurando o pior abril desde que os dados começaram a ser coletados, em 1995.

Cerca de 65% dos recursos investidos na poupança pelos brasileiros devem ser aplicados pelos bancos em financiamento imobiliário. Por isso, menos recursos na poupança significa mais dificuldade para financiar a casa própria.

Questionados pelo UOL sobre os limites de financiamento e previsões de mudança desse teto, os bancos Banco do Brasil, Bradesco e Santander responderam que o limite de 80% foi mantido. 

O Itaú Unibanco havia informado, por meio da assessoria de imprensa, que não tinha previsão de alteração do financiamento de imóveis. Mas dias depois anunciou a redução do limite máximo de 80% para 70%. A redução também vale para imóveis novos.

Preço de novos e usados

Tanto o preço dos imóveis usados quanto o dos novos deve cair, de acordo com os analistas Oliveira e Almeida.

"É uma questão de crédito: enquanto a oferta estava subindo, os preços subiram junto. Agora que as condições de crédito estão ruins, os preços devem cair", diz Almeida.

Financiar um imóvel usado fica mais difícil e, por consequência, vender também. Isso deve travar o mercado imobiliário (fazendo com que os preços caiam), pois quem tem casa e quer comprar uma nova, terá dificuldade para vender a usada.

"Primeiro deve cair o preço do usado, quase que imediatamente. Mais para frente deve cair o preço dos novos também, pois os compradores vão pressionar, já que o usado vai estar mais barato", diz Almeida.

O consultor financeiro Marcos Silvestre concorda com a queda de preço dos usados, mas não acredita na queda do preço dos imóveis novos. "O valor dos imóveis novos vai andar de lado. Eles não vão ter um aumento real de preço. No máximo, eles vão conseguir acompanhar a inflação”, afirma.