Com a queda da Selic, vale a pena comprar imóvel ou alugar em 2024?

O Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) reduziu a taxa básica de juros, a Selic, para 11,75% ao ano na última quarta-feira (13). O corte de 0,5 ponto percentual já era esperado pelo mercado.

A queda da Selic é repassada para os financiamentos, que ficam um pouco mais baratos. Com a perspectiva de continuidade do ciclo de cortes dos juros, vale a pena financiar um imóvel em 2024 ou viver de aluguel? Veja abaixo o que dizem os especialistas.

Com a queda da Selic, vale a pena comprar imóvel em 2024?

A Selic é a taxa básica de juros do país. Ela serve como referência para todos os outros juros. Por isso, na prática, quando a Selic cai, tomar crédito, fazer empréstimos e financiamentos também fica mais barato.

Ainda assim, as reduções não são imediatas. Além disso, a taxa de juros já caiu consideravelmente (visto que chegou em 13,75% em junho do ano passado), mas ainda está muito distante da sua mínima histórica de 2%. O patamar foi atingido em agosto de 2020 e permaneceu dessa forma até o início de 2021, quando o ciclo de altas começou. O mercado prevê a Selic encerre 2024 em 9,5%., aponta o Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central semanalmente.

Com a redução da taxa, 2024 pode ser um ano mais favorável para a compra de imóveis. É o que avalia Larissa Gonçalves, economista do DataZAP, ferramenta de monitoramento de dados do mercado imobiliário da OLX. Ela explica que houve um "boom" no mercado imobiliário, graças à Selic em 2%. Era esperado que o mercado retraísse em 2023, o que de fato aconteceu. Consequentemente, o financiamento ficou mais caro e menos famílias conseguiram comprar imóveis ao longo do ano.

As pessoas chegaram no banco e não conseguiam ter seu financiamento aprovado. A taxa de juros começa a cair e aumenta a quantidade de famílias que começam a chegar na fase final do financiamento e ter seu crédito aprovado. O governo também sinalizou aumento de investimentos no Minha Casa Minha Vida, além do aumento da faixa de renda, que agora chega em até R$ 8 mil. O ano que vem será muito melhor do que 2023. A expectativa é de um cenário em que as taxas de financiamento imobiliário vão estar mais vantajosas.
Larissa Gonçalves, economista do DataZAP

Mas apesar dos cortes, a Selic continua alta. Por isso, a taxa não é necessariamente um fator decisivo para a compra de um imóvel, ainda que faça muita diferença. Andrew Storfer, diretor de economia e membro do conselho de administração da Anefac (Associação Nacional de Executivos), afirma que o país dificilmente voltará a ter uma taxa tão baixa, na casa dos 2%.

Mais do que os juros, Andrew acredita que outros fatores devem ser levados em conta antes da compra: a valorização do imóvel, se é uma boa oportunidade e se há perspectiva de renda para o pagamento são alguns pontos que podem pesar mais.

O Brasil teve que subir esses juros mais fortemente no passado, subiu muito, inclusive. É um valor bastante expressivo, e agora está caindo. Mas a gente não vai voltar tão cedo a um juro tão baixo. A gente fala de uma expectativa entre 9 ou 9,5% [no próximo ano]. Os financiamentos imobiliários hoje, dependendo do banco e da condição, têm juros em torno de 11%, 12% ao ano. Mas eles não vão cair expressivamente com a queda da Selic. Vai cair um pouquinho, vai ficar na casa dos 10%. [A Selic] sempre influencia, mas não é um fator tão decisivo na compra do imóvel.
Andrew Storfer, diretor de economia e membro do conselho de administração da Anefac

Comprar ou alugar?

O dilema entre compra ou aluguel de um imóvel costuma causar discussões. Influenciadores do mundo das finanças às vezes batem na tecla de que imóvel não seria um investimento, logo, não é algo que valeria a pena.

Michael Viriato, estrategista da Casa do Investidor, acredita que imóvel é, sim, investimento, como qualquer outro. É algo que soma na construção do patrimônio do proprietário. Por outro lado, o economista avalia que um financiamento não costuma valer a pena — diferentemente de fazer a compra à vista. Isso porque o retorno que o imóvel pode dar ao seu proprietário (valorização + aluguel, se colocado para locação) costuma ser menor do que a taxa de juros paga no financiamento, o que resultaria em um rendimento negativo.

Você compra um bem e a taxa de financiamento é por volta de 10 e 12% ao ano. E você comprou um bem que só rende 6%. Você pode ter uma rentabilidade negativa. O imóvel vale R$ 200 mil, e digamos que a rentabilidade seja de 10% ao ano, o que é coisa pra caramba. O custo do financiamento é de 12%, você colocou R$ 40 mil e financiou os outros R$ 160 mil. 12% ao ano [do total financiado] vai dar R$ 19 mil, quase R$ 20 mil. O que acontece? O imóvel rendeu R$ 20 mil e o financiamento comeu R$ 19 mil, quase R$ 20 mil. Não sobra nada. Isso se por acaso imóvel render razoavelmente bem. Se render menos de 10% ao ano, você está perdendo dinheiro.
Michael Viriato, estrategista da Casa do Investidor

Por isso, o especialista acredita que, em uma situação do tipo, é melhor morar de aluguel. Tudo depende da expectativa de retorno do imóvel. Se considerada a rentabilidade média para o mercado (não uma acima da média, como seriam os 10% ao ano) e a taxa de juros do financiamento, o proprietário perderá dinheiro. Viriato explica que na compra de um imóvel costuma existir o "paradigma da posse": a ideia de que se a pessoa tem um bem, ele vale mais, o que não é necessariamente verdade.

Comprar realmente não vale a pena?

O tema não costuma ser consenso, e por isso é polêmico. Larissa, do DataZAP, afirma que não existe uma resposta certa ou uma conta única que demonstre o que seria de fato mais vantajoso — todo cálculo se adequa à realidade de cada pessoa. Se consideradas todas as variáveis para compra, o aluguel pode parecer mais atraente em alguns casos. Por outro lado, não é só isso que deve ser levado em conta.

Isso é muito do perfil. Mesmo se a pessoa colocar [o imóvel] para alugar, tem a inadimplência, você pode perder valorização do imóvel. Não é só a renda do aluguel, você tem que conseguir um inquilino. Apesar da segurança, você tem todas essas questões. O tempo de venda, se você comprar, reformar e quiser vender, em quanto tempo você precisará desse retorno? Mas algumas pessoas desejam, é o sonho, é a casa própria. Para essa pessoa o aluguel é mais vantajoso? Não necessariamente. Tem o benefício que a gente chama na economia de ganho material, a satisfação da pessoa.
Larissa Gonçalves, economista do DataZAP

Para quem quer fazer a compra, o melhor caminho é pesquisar bem e considerar todos os gastos envolvidos. Inclusive o que não costuma ser levado em conta em um primeiro momento: os custos do cartório, o registro do ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) e mesmo eventuais reformas. Larissa destaca a importância de se fazer uma boa pesquisa e, sobretudo, analisar bem a localização escolhida, já que a compra é um compromisso de longo prazo.

Para quem já tem o financiamento, melhores opções podem ser analisadas com o ciclo de quedas da Selic. A economista lembra que os proprietários podem buscar melhores opções de taxas de juros em outros bancos, já que existe a portabilidade do financiamento, o que permite que o comprador leve a dívida para uma instituição que ofereça uma opção mais vantajosa.

O que acontece nessas discussões [sobre comprar ou alugar] é que cria-se um cenário que vai atender algumas pessoas, alguns perfis que vão falar 'isso funciona perfeitamente para mim'. Não significa que alugar vai ser mais vantajoso ou financiar vai ser melhor que o aluguel para todo mundo.
Larissa Gonçalves, economista do DataZAP