Como funciona a antecipação de IR para atualização de valor de imóveis

A Receita divulgou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas.

Quais imóveis podem ou não ter atualização. O contribuinte pode fazer a antecipação apenas para imóveis que já tenham sido declarados na última declaração de Imposto de Renda (ano-base 2023), e os bens podem estar no Brasil ou no exterior. Não podem ser atualizados bens adquiridos em 2024 ou alienados antes da atualização.

Pagamento antecipado é opcional. Ao declarar o Imposto de Renda, atualmente, o contribuinte deve declarar bens imóveis, no Brasil ou no exterior, pelo custo de aquisição, ou seja, preço pelo qual o bem foi adquirido. O que muda com a nova regra é que o contribuinte poderá atualizar o valor do imóvel —considerando o valor atual de mercado— e já pagar o tributo correspondente, com desconto.

Benefício completo só é válido após 15 anos. "Para vendas com prazo inferior a 15 anos, a Receita Federal colocou alguns percentuais que reduzem o efeito dessa atualização. Então, por exemplo, se uma pessoa resolve fazer atualização agora e faz à venda em até três anos, ela perde esse benefício da atualização e acaba caindo na regra dos 15%, pelo menos, do ganho de capital", diz Priscilla Rama, sócia-diretora da área de Impostos da KPMG no Brasil. Casos de transferência entram na mesma regra, no entendimento da especialista.

Veja como ficou a tabela de atualização no caso de venda

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização

Tempo decorrido entre a venda e a atualização / Percentual aplicado ao DTA

Até 3 anos: 0

De 3 a 4 anos: 8%

De 4 a 5 anos: 16%

De 5 a 6 anos: 24%

De 6 a 7 anos: 32%

De 7 a 8 anos: 40%

De 8 a 9 anos: 48%

De 9 a 10 anos: 56%

De 10 a 11 anos: 62%

De 11 a 12 anos: 70%

De 12 a 13 anos: 78%

De 13 a 14 anos: 86%

De 14 a 15 anos: 94%

> 15 anos: 100%

Veja como funciona a tributação para pessoa jurídica em um exemplo

Caso uma pessoa tenha adquirido um imóvel em 2015, ao valor de R$ 630 mil, e hoje ele vale R$ 1,5 milhão. O valor devido em imposto sobre ganho de capital para esse bem, normalmente, seria de R$ 89.481 em setembro de 2024. Já com o desconto, esse valor fica em R$ 34,8 mil.

Portanto, caso esse proprietário venda o imóvel daqui a 15 anos (2039), será isento de imposto sobre ganho de capital sobre esse valor. Agora, considerando ainda uma venda em 2039 sem ter feito a atualização, por conta dos fatores de redução aplicáveis em decorrência da data de aquisição, o imposto sobre o ganho de capital do mesmo imóvel será de R$ 47.710. O cálculo foi feito por Priscilla Rama, que diz ainda que os fatores de cálculo de ganho de capital podem mudar em 15 anos.

No exemplo, a diferença de fato entre pagar o imposto hoje ou em 15 anos fica em R$ 12.910 (sem considerar inflação). Para quem tem o valor disponível hoje para fazer o pagamento do imposto, vale ainda considerar se o desconto supera o rendimento que o valor teria investido. Usando o valor de imposto pago hoje no exemplo acima, de R$ 34,8 mil, com um título conservador, como o Tesouro Prefixado 2031, com vencimento em janeiro de 2031 e taxa de juros de 12,6% ao ano, o lucro líquido fica em R$ 66,4 mil —de acordo com simulação no site do Tesouro. Existe ainda a possibilidade de isenção do imposto de ganho de capital no caso de compra de outro imóvel. Para haver a isenção, o valor de compra deverá pelo menos o mesmo valor de venda, e a transação feita em até 180 dias.

Avaliação deve ser feita caso a caso. Além da alíquota de atualização do valor do imóvel, há outros dados a serem considerados no cálculo de tributação sobre imóveis, como fatores de redução do tempo que esse imóvel foi adquirido, entre outros. Por isso, a avaliação deve ser feita caso a caso, afirmou Priscilla. Uma dica da especialista é que o contribuinte pode usar o simulador de ganhos de capital da própria Receita para ajudar nos cálculos.

Não há necessidade de comprovação para o valor atual. Normalmente, a atualização é feita apenas no momento da venda. Como com a antecipação da atualização o imóvel não é vendido, é recomendável que o contribuinte utilize uma atualização embasada do valor de mercado. No momento da declaração, não é necessário ter uma comprovação, mas isso poderá ser solicitado em um segundo momento.

Desconto varia para pessoas físicas e jurídicas. Para pessoas físicas, a alíquota de imposto reduzida será de 4%. Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) sobre a diferença. No caso de PJ, as alíquotas, sem redução, podem chegar até 34%, a depender do regime de tributação.

Valorização após a atualização será tributada. Caso o imóvel do contribuinte continue tendo valorização nos anos seguintes, mesmo após 15 anos, o valor da atualização será descontado, e o restante será tributável seguindo a tabela normal.

Até o valor de R$ 5 milhões: 15%.

A partir de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões: 17,5%.

A partir de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões: 20%.

De R$ 30 milhões em diante: 22,5%.

Como fazer a declaração

A atualização pode ser feita apenas até 16 de dezembro de 2024 para obter as alíquotas reduzidas.

Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.