Condomínio sobe, chega a ultrapassar aluguel e faz prédio demitir porteiros

O preço dos condomínios subiu tanto que alguns proprietários decidiram baixar o valor do aluguel para conseguir atrair inquilinos. Entre o início de 2015 e junho de 2018, os alugueis subiram 15,8% e os condomínios, 28%. 

Há alguns casos em que o condomínio é mais caro que o aluguel. Por exemplo, em uma busca feita em meados de julho, a reportagem encontrou um apartamento de 140 metros quadrados no bairro de Higienópolis, um dos mais valorizados de São Paulo, com aluguel de R$ 1.540 e condomínio de R$ 2.500.

Para comparar, outro apartamento a duas quadras dali, também de 140 metros quadrados, tinha aluguel de R$ 3.000 e condomínio de R$ 917. Ambos tinham três dormitórios, três banheiros, uma vaga na garagem e estado semelhante de conservação. Ou seja, por causa do condomínio caro, o aluguel do primeiro apartamento custa praticamente a metade do segundo.

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"Os condomínios subiram muito nos últimos anos e, com eles altos, quem quer alugar seu apartamento tem de adequar o valor do aluguel, porque quem paga as contas é o inquilino", disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato das empresas de habitação de São Paulo).

"Em muitos casos, os condomínios já chegam a ser mais caros que o aluguel", afirmou Giovani Oliveira, gerente de locação e vendas da Apsa, imobiliária e administradora de condomínios que atua no Rio de Janeiro e em cidades do Nordeste.

"Para o locatário, isso [condomínio caro] compromete a renda e sua decisão de ficar ou não com o imóvel; para o locador, são custos com que tem de arcar enquanto o apartamento está parado, e ele acaba reduzindo o aluguel para flexibilizar a locação", disse Oliveira. 

Segundo ele, em locais onde os alugueis são mais altos, como na zona sul do Rio, os proprietários chegam a dar descontos de até 30% para compensar condomínios que, em casos mais extremos, se aproximam dos R$ 4.000.

Condomínio sobe mais que aluguel e inflação

O preço médio dos condomínios vem subindo mais que o dos alugueis desde 2015, e mais que a inflação geral desde 2016, segundo dados do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no país. Nos últimos 12 meses, por exemplo, os condomínios ficaram 5,1% mais caros, enquanto a inflação subiu 4,4% e os alugueis, 0,6%.

Em algumas cidades, essa disparidade é ainda maior. Em Campo Grande (MS), por exemplo, os condomínios subiram 10,4% nos últimos 12 meses, enquanto os alugueis caíram 0,9%. No Rio, os alugueis caíram 2,2%, mas os condomínios acumulam alta de 7,2%. 

Folha de pagamento custa 60% do condomínio

Os valores de aluguel ou venda de um imóvel tendem a seguir o aquecimento do mercado, mas os condomínios estão muito mais ligados a pressão de custos internos, e que variam um pouco à revelia da economia, como reajustes salarias e de serviços como conta de água, luz e gás, disse Celso Petrucci, do Secovi-SP.

"São coisas que subiram muito, principalmente em 2015 e 2016, e em um momento ruim da economia, em que o preço dos imóveis não subiu", disse o economista. "Foi uma conjugação de fatores que fez com que os dois [condomínio e aluguel] se descolassem."

Para se ter uma ideia, só a conta de luz ficou, em média, 19% mais cara nos últimos 12 meses, e a de água e esgoto subiu 8%. Segundo os especialistas, isso representa cerca de 20% de tudo o que um condomínio gasta em um mês.

O grosso dos gastos, no entanto, vem da folha de pagamento, que chega a até 60% do total. Quer dizer: porteiro, zelador, vigia, jardineiro e quem mais o condomínio tiver contratado. E isso mesmo com salários baixos. Em São Paulo, por exemplo, o piso salarial de um zelador é atualmente de R$ 1.384,77 e o de um porteiro, R$ 1.326,50, segundo o sindicato da categoria (o Sindifícios).

"O que pesa são os encargos. Se 60% é folha de pagamento, 30% é salário e 30% é encargo", disse Petrucci. FGTS e INSS, além de benefícios como vale-refeição, férias e 13º salário, ajudam a elevar o custo com cada funcionário. E como, mesmo nos anos de recessão, os sindicatos conseguiram algum reajuste salarial, a conta continuou subindo.

Portaria terceirizada para reduzir custos

Enquanto locadores e locatários buscam um equilíbrio de interesses nos preços do aluguel, moradores, síndicos e administradoras de condomínios já se mexem para tentar baixar os custos fixos nos espaços coletivos.

Demitir funcionários e revisar contratos de prestação de serviço, como limpeza e manutenção (de elevadores e piscinas, por exemplo), são algumas ações que têm sido discutidas.

Tecnologia e terceirização de processos também ganham espaço. É o caso das portarias remotas, uma modalidade que começa a ganhar espaço: atendimento a visitas e entregas são feitos à distância pela central de uma empresa, que se comunica com quem entra e quem sai por interfones, vídeos e até por aplicativos de celular.

"Demitimos um zelador, porque tínhamos dois, e o vigia, porque já temos porteiro noturno", disse o militar reformado Eliú Oliveira Junior, morador e síndico de um edifício de 40 apartamentos na praia de Boa Viagem, no Recife (PE). Lá, o condomínio, que há dois anos custava R$ 700, está em R$ 850 hoje, e o prédio agora se esforça para conter novos aumentos. 

Três dos quatro porteiros, já sob aviso prévio, são os próximos a serem dispensados: Eliú começou a testar neste mês a instalação de uma portaria remota. "Gastávamos R$ 10.600 com os quatro porteiros; com a empresa que vai administrar a portaria remota, fechamos um contrato de R$ 7.000", disse o síndico. O salário dos porteiros da noite era R$ 1.700 e, dos diurnos, R$ 1.032.