IR 2019: Vendi um apartamento com muito lucro. Vou ter de pagar imposto?

O contribuinte que comprou um apartamento por R$ 300 mil há cinco anos e vendeu o imóvel por R$ 1 milhão em 2018, por exemplo, terá de pagar muito Imposto de Renda em 2019?

Depende. Há três situações mais comuns:

• O contribuinte fica totalmente isento de pagar IR se usar todo o dinheiro da venda (no caso, o R$ 1 milhão) para comprar outro imóvel residencial no país em, no máximo, 180 dias
• Se usar apenas parte do dinheiro da venda (por exemplo, R$ 600 mil de R$ 1 milhão) para comprar outro imóvel em até 180 dias, o contribuinte pode utilizar o programa GCAP (de ganho de capital) para calcular o IR sobre o saldo não utilizado.
• Se embolsar todo o valor recebido ou comprar outro imóvel após 180 dias, pagará imposto sobre a diferença entre o que recebeu e o valor pago pelo apartamento (R$ 700 mil).

A alíquota de IR é de 15% sobre o ganho de capital. Se o ganho for, por exemplo, de R$ 700 mil, o imposto a pagar será de R$ 105 mil. O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel.

Atenção: não atualize o valor do imóvel na declaração do IR de um ano para o outro em função do valor de mercado. Você deve sempre repetir o valor que foi pago no momento da compra.

As únicas situações em que é permitido alterar o valor do imóvel na declaração são para acrescentar as parcelas de financiamento pagas ao longo do ano e eventuais reformas ou melhorias feitas no imóvel, desde que haja comprovação dos gastos por meio de recibos e notas fiscais.

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Quais são as exceções?

Há exceções para o pagamento do imposto:

• Se a venda for de um bem de pequeno valor (abaixo de R$ 35 mil)
• Se tiver vendido o único imóvel, de valor até R$ 440 mil, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.

Há outras isenções possíveis, mas a melhor forma de saber é preencher o programa "Ganhos de Capital (GCAP)" para que ele mesmo informe quais são as opções.

Como funciona a isenção

A isenção de IR vale apenas para a venda de imóveis residenciais. Se for imóvel comercial, paga o imposto, sem possibilidade de isenção.

A partir da data de celebração do contrato, o vendedor do imóvel tem um prazo de 180 dias para usar o valor da venda para comprar, em seu nome, outros imóveis residenciais no país.

Se não usar o valor integral na compra de outro imóvel, ao preencher o programa Ganhos de Capital, podem ser aplicadas algumas isenções.

É preciso baixar o programa para declarar o ganho de capital

O contribuinte que vendeu um imóvel precisa fazer a declaração de "Ganhos de Capital" em um programa específico, o GCAP. Mesmo que você tenha usado as isenções possíveis, como gastar todo o dinheiro para comprar outro imóvel em até 180 dias, o preenchimento do GCAP é obrigatório.

É possível fazer o download desse programa no site da Receita Federal. Se a venda aconteceu em 2018, você deve baixar o GCAP 2018.

O GCAP determina se houve ganho de capital e calcula o imposto. Gere o Darf (guia de recolhimento de imposto) no próprio programa e faça o pagamento até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel.

O ideal é preencher o programa logo após a venda do imóvel. Se você vendeu imóvel no ano passado e ainda não preencheu o GCAP, faça o quanto antes. Você terá que pagar multa e juros pelo eventual atraso no pagamento do imposto.

Porém, se você optou pela isenção na compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu achar a casa que desejava, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo mês após a venda. Nesse caso, não haverá multa, mas você terá que acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data de pagamento do imposto.

As informações do GCAP 2018 devem ser enviadas para a declaração do IR 2019. Basta entrar na aba "Ganhos de Capital" da declaração e seguir as orientações do programa para importar o arquivo do GCAP.

Fontes: Receita Federal e Paulo Henrique Silva, gerente sênior de impostos da EY