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Arcuri x Primo Pobre: É melhor pagar dívida da casa própria ou investir?

Tem dinheiro para amortizar o financiamento da sua casa? Veja se vale fazer isso ou investir - TanyaJoy/iStock
Tem dinheiro para amortizar o financiamento da sua casa? Veja se vale fazer isso ou investir Imagem: TanyaJoy/iStock

Fernando Barbosa

Colaboração para o UOL, em São Paulo

23/02/2023 11h00

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Nathália Arcuri, CEO da startup Me Poupe, diz que amortizar o financiamento de uma casa ou apartamento "pode ser a pior coisa a se fazer" na vida financeira. Ela fez um vídeo no YouTube defendendo investir o dinheiro.

Mas amortizar a dívida para reduzir o tempo de financiamento tem impacto para o bem-estar psicológico, diz Eduardo Feldberg, conhecido no YouTube como Primo Pobre. Ele fez um vídeo na plataforma discordando de alguns pontos ditos por Nathália.

Veja abaixo o que dizem os influenciadores e especialistas consultados por UOL, a simulação de quanto você ganha em cada um dos dois cenários, onde investir esse dinheiro e o que mais você deve levar em consideração na hora de decidir.

O que dizem os influenciadores?

Nathalia diz que, em cada parcela do financiamento imobiliário, parte do custo são os juros da dívida. Ao antecipar as parcelas e amortizar a dívida, os juros também diminuem. Por isso, muitas pessoas acreditam que essa seja a opção mais vantajosa.

Mas antes de amortizar, o investidor precisa verificar qual é o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário, que considera, além da taxa de juros anual do financiamento, aspectos como seguro e taxa de administração, diz Nathalia.

Eu tenho vários amigos e alunos e alunas que estavam desperdiçando, jogando dinheiro pela janela, ao amortizar as suas dívidas do financiamento, porque a gente é levado a crer que sempre vale a pena amortizar e pagar as últimas parcelas do financiamento.
Nathalia Arcuri, CEO da Me Poupe, em vídeo do YouTube.

Depois, vale comparar o Custo Efetivo Total com o rendimento de um investimento. Esse investimento seria destinado a amortizar a dívida lá na frente, ao resgatar o dinheiro.

Se o CET é menor que a rentabilidade, não vale a pena antecipar as parcelas. Se um financiamento possui um CET de 7% ao ano, hoje é possível encontrar investimentos com rentabilidade de ao menos 12%, diz ela, o que seria mais vantajoso do que amortizar o financiamento e antecipar as parcelas.

Já Feldberg, o Primo Pobre, reconhece que o atual cenário favorece o investimento no lugar da amortização. Mas diz que o CET de um novo financiamento imobiliário, hoje, é muito maior que 6,5%, já que os juros estão altos.

"Se o financiamento tem juros de 10% e CET de 11%, e o investimento rende 12% ou 13%, vale mais a pena amortizar. Se o financiamento tem juros de 4%, 5% e 6%, é melhor investir", diz. Mas afirma que isso vai depender do nível de juros pagos no financiamento.

Porém, os juros altos, que favorecem os investimentos, não irão se manter para sempre. Feldberg afirma que o retorno dos investimentos de renda fixa é em torno de 13% ao ano hoje, por causa da instabilidade econômica no mundo. A tendência é cair em tempos de estabilidade econômica e política no mundo.

O fator psicológico de ver sua dívida diminuindo também é importante, diz ele.

Eu prefiro amortizar, mesmo hoje que os investimentos estão rendendo mais. O efeito psicológico e emocional da amortização é muito mais 'da hora' do que o investimento.
Eduardo Feldberg, o Primo Pobre

Mas, afinal, é melhor amortizar a dívida ou investir o dinheiro?

A decisão sobre o financiamento imobiliário está muito mais ligada ao comportamento da pessoa do que ao investimento em si, diz Felipe Sousa, analista da Levante Corp. "Nessa tomada de decisão, não é só analisado apenas o retorno financeiro do investimento, mas também a parte de finanças pessoais, da parte comportamental do investidor", diz.

A decisão precisa levar em conta aspectos como o perfil do investidor e se aquele é o único imóvel dele, afirma Souza.

No geral, via de regra eu recomendaria muito quitar a dívida. Agora, se for um público de renda mais alta, eu recomendo trabalhar a diferença entre as taxas de financiamento e investimentos e manter o financiamento.
Felipe Sousa, analista da Levante Corp

O financiamento imobiliário mais barato hoje é do Minha Casa, Minha Vida, que tem juros de 9% ao ano mais taxa referencial (TR), que hoje é de 0,21% ao mês.

Neste cenário, com a taxa básica de juros, a Selic, em 13,75%, valeria mais a pena investir. Na última terça (14), a rentabilidade anual do Tesouro Prefixado com vencimento para janeiro de 2029 estava em 13,51%.

Há LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio) com retorno de 90% ou 95% do CDI (13,65%), ou seja, com juros próximos de 13%, e sem cobrança de Imposto de Renda, diz o diretor do sistema de informações financeiras Comdinheiro, Filipe Ferreira.

Depois de checar o Custo Efetivo Total, é necessário procurar uma opção conservadora e com alta liquidez (disponibilidade do dinheiro) dos investimentos e segurança, sem muita instabilidade. "Não adianta amortizar para investir em ações", afirma Ferreira.

Veja a simulação

Na simulação realizada por Filipe Ferreira, da Comdinheiro, um consumidor com uma dívida de R$ 200 mil para pagar em 240 meses (20 anos) teria que desembolsar R$ 409.737,63, considerando uma taxa de 10% ao ano.

A simulação considera que o investidor já tem R$ 100 mil na conta e precisa optar entre investir esse dinheiro por 20 anos ou amortizar metade do seu financiamento. Isso se a pessoa considerar apenas os númers e não o fator comportamental por trás dessa decisão.

  • Valor do imóvel: R$ 200 mil
  • Valor total da dívida: R$ 409.737,63
  • Taxa de juros: 10% ao ano

Se fosse possível amortizar o valor com R$ 100 mil que estavam guardados, o total restante seria de R$ 213.649,27, e a economia, de R$ 196.088,39.

  • Amortização: R$ 100 mil
  • Total restante: R$ 213.649,27
  • Economia: R$ 196.088,39

Por outro lado, se o investidor aplicasse os mesmos R$ 100 mil em um CDB de um banco com retorno de 100% do CDI (hoje em 13,65% ao ano), o ganho líquido seria de R$ 875.000. Portanto, muito maior do que a economia de R$ 196.088,39.

  • Investimento: R$ 100 mil
  • Rentabilidade: 13,65% ao ano
  • Retorno líquido: R$ 875 mil

Mesmo se você não tiver esse dinheiro guardado, ainda é melhor investir. Segundo Filipe Ferreira, com o CET em 10% no cenário atual e os investimentos de alta liquidez, como Selic e CDI, em torno de 13,7% ao ano, compensa investir.

Não precisa pensar duas vezes. Investir é o melhor negócio. Não importa o montante, a pessoa pode deixar rendendo na renda fixa.
Filipe Pereira

Se no futuro a Selic cair para abaixo de 10% ao ano, aí será necessário repensar essa estratégia.

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