Aluguel de imóvel cai em Manhattan, mas continua fora de alcance

(Bloomberg) -- O preço dos aluguéis em Manhattan diminuiu em setembro, e esta foi apenas a segunda vez desde fevereiro de 2014 que o aluguel médio nessa região caiu em relação ao ano anterior.

A notícia é ótima se você for solteiro e ganhar US$ 100 mil por ano ou se você for parte de uma família que gasta US$ 100 mil por ano em aluguel.

Para todos os outros habitantes de Nova York, os novos dados sobre o mercado de aluguel, publicados na semana passada pela empresa de avaliação imobiliária Miller Samuel e pela corretora Douglas Elliman, não fazem muita diferença.

Os aluguéis não estão subindo na mesma velocidade que nos últimos anos, mas isso não alivia os custos de moradia historicamente altos nem fazem com que Manhattan deixe de ser um "condomínio fechado" para os ricos.

A seguir, alguns detalhes reveladores do relatório da Miller Samuel.

O aluguel médio para o mercado de luxo, definido pela Miller Samuel como os 10% superiores do mercado, foi US$ 8.121, 2,8 por cento menos que no ano anterior.

O aluguel médio de apartamentos tipo estúdio foi US$ 2.636, uma queda de 3,5%. Os dados da Miller Samuel foram extraídos de transações reais informadas por um grupo diversificado de proprietários, de acordo com Jonathan Miller, presidente da firma.

A velha regra geral de que os custos de moradia não devem superar 30% da renda família não é perfeita, mas é útil. Seria necessário um salário anual de US$ 105 mil para que o aluguel do estúdio seja acessível. Para conseguir pagar um apartamento de luxo, a renda familiar deverá superar US$ 300 mil.

Os aluguéis de apartamentos de dois e três quartos, por sua vez, subiram um pouco.

Essas tendências não deveriam surpreender quem acompanhou o longo arco do mercado imobiliário da cidade. A demanda por apartamentos para alugar ultrapassou a oferta quando a economia dos EUA começou a sair da recessão.

As incorporadoras correram para construir novas unidades, mas concentraram seus esforços em apartamentos de luxo para alugar. À medida que eles chegaram ao mercado -- havia 35% mais unidades listadas para aluguel em setembro que no ano anterior --, essa nova oferta obrigou os proprietários a fazer concessões (frequentemente, um mês gratuito de aluguel) para atrair inquilinos e deu poder de negociação a quem aluga no momento de renovar contratos.

Teoricamente, a adição de novas unidades no topo do mercado acabará significando que o preço do aluguel de apartamentos mais velhos cairá. Medir o ritmo exato desse processo não é fácil, mas é possível afirmar que ele é lento. Nesse intervalo, enquanto os aluguéis em Manhattan despencam, o crescimento continua forte no restante da cidade.

"Se o mercado fosse como um bolo de camadas e a parte de cima estivesse derretendo, o bolo derreteria camada a camada?", questiona Miller. "Para mim, isso acabará acontecendo, mas será um processo mais lento, porque há um espaço muito grande entre o produto de luxo e o restante do mercado."