Conta de aluguel de US$ 18 bi: Detalhes do império da WeWork

(Bloomberg) -- A WeWork está recorrendo ao mercado de títulos pela primeira vez e, com isso, revelou alguns dos números surpreendentes por trás de sua expansão vertiginosa.

A empresa, que busca US$ 500 milhões para financiar ainda mais crescimento, acumulou um portfólio global de mais de 1.300.000 de metros quadrados, quase o tamanho de todo o espaço de escritórios e lojas do distrito Canary Wharf, em Londres, segundo documentos dos títulos analisados pela Bloomberg. Ao todo, a empresa de Nova York se comprometeu a pagar pelo menos US$ 18 bilhões em aluguel por esse espaço, mostram os documentos. A WeWork não quis comentar.

Alguns dos destaques:

Membros

A WeWork contava com 220.000 membros até 1 de março, em comparação com 7.000 há quatro anos. Esses membros têm acesso a 251.000 mesas em 234 locais espalhados por quase duas dúzias de países. Embora a empresa seja mais conhecida por atrair freelancers de startups de tecnologia, os documentos dos títulos revelam uma base de clientes cada vez mais diversificada.

Receita

O enorme aumento do número de locais e de membros gerou um crescimento de mais de 100 por cento da receita. Mas os custos estão subindo mais rapidamente, resultando em um prejuízo líquido total de US$ 934 milhões no ano passado. A companhia vem recorrendo a mais descontos para atrair novos membros, o que também reduziu a receita gerada por cada um deles em 6,2 por cento, para US$ 6.928, mostram os documentos.

Propriedade

Os custos gerais e administrativos da WeWork aumentaram quase três vezes em 2017, principalmente porque a companhia recomprou ações dos funcionários em outubro, de acordo com o documento. No último verão boreal, a WeWork captou US$ 4,4 bilhões do SoftBank Group e parte deste dinheiro foi usado para comprar ações de funcionários e investidores iniciais.

O CEO da WeWork, Adam Neumann, detém mais de 75 por cento das ações ordinárias Classe B em circulação, segundo o documento. Elas lhe conferem mais de 65 por cento do poder de voto, a capacidade de definir os membros do conselho e o controle de decisões importantes, como aquisições.

Ocupação

Um impulso para atrair mais empresas importantes para espaços temporários ajudou a elevar os níveis de ocupação da WeWork. A empresa afirmou que precisa de pelo menos 60 por cento de ocupação para cobrir os custos de cada local. No ano passado, conseguiu preencher 81 por cento das mesas, um aumento de 5 pontos percentuais em relação ao ano anterior. A WeWork agora possui membros de cerca de 22 por cento das empresas Fortune 500, incluindo HSBC Holdings, General Motors e Microsoft, mostram os documentos.

Partes envolvidas

Desde 2015, a WeWork também alugou espaço em alguns edifícios em que o CEO "Adam Neumann e alguns de seus familiares diretos possuem participações", segundo o documento. Durante os últimos dois anos, a empresa pagou um total de US$ 9,8 milhões por aluguéis operacionais em edifícios que pertencem parcialmente a executivos e afiliados da empresa.

Os pagamentos futuros dos aluguéis serão de pelo menos US$ 90 milhões, até o final do ano passado, informou a companhia. Outros US$ 3,5 milhões foram pagos durante 2016 e 2017 por um leasing financeiro em um edifício pertencente a uma parte relacionada, com obrigações futuras que totalizam US$ 20,8 milhões.