Até título de capitalização substitui fiador no aluguel; veja opções

O tradicional fiador, aquela pessoa que se responsabiliza pelo contrato de aluguel de um amigo ou parente, ainda é a forma mais comum de garantia no mercado imobiliário. Nos últimos anos, porém, outras modalidades de garantia têm aumentado sua participação, como o seguro-fiança, e novas opções têm sido lançadas, como os títulos de capitalização.

Grandes empresas do setor de seguros, como Porto Seguro e Sul América, já oferecem títulos de capitalização específicos para aluguel. O valor do título é acertado entre o inquilino e o dono do imóvel, mas geralmente varia de três a 12 aluguéis.

Enquanto o contrato de aluguel estiver valendo, o título serve como garantia: caso o inquilino não pague suas dívidas, o dono do imóvel pode usar o dinheiro para este fim. Durante o contrato, o inquilino também pode participar de sorteios de prêmios em dinheiro. Ao fim do prazo, se não estiver devendo nada ao proprietário, ele pode sacar o valor, que é corrigido pela TR.

"Uma das vantagens do título é a possibilidade de o inquilino e o proprietário poderem discutir juntos o valor da garantia, incluindo na conta, por exemplo, valores de aluguel, IPTU e condomínio", diz Stefano Zangari Júnior, diretor imobiliário da administradora Zangari. O fato de o dinheiro ter de ser desembolsado de uma só vez, porém, pode representar uma dificuldade para algumas pessoas.

Seguro-fiança é usado em 20,5% dos contratos

Há mais de uma década no mercado, o seguro-fiança tem ampliado seu espaço. Segundo dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), o seguro está presente, atualmente, em 20,5% dos contratos. Há cerca de cinco anos, era a garantia de 17%.

"O seguro é a opção que garante o recebimento do dinheiro mais rapidamente para o locador", explica Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP. "Como a maioria dos locadores depende do aluguel para pagar suas próprias contas, é uma boa opção."

Para contratar um seguro do tipo, é preciso comprovar, para a seguradora, uma renda de cerca de três vezes o valor do aluguel, diz a diretora da administradora Lello, Roseli Hernandes. A apólice pode incluir, além da cobertura básica do próprio aluguel por um período que pode chegar a 30 meses, coberturas adicionais para encargos de IPTU, condomínio, contas de água, luz e gás e danos ao imóvel, por exemplo.

O depósito em dinheiro, ou caução, ainda tem ampla presença no mercado: é a garantia de cerca de 32% dos contratos, segundo o Secovi-SP. Pela Lei do Inquilinato, essa garantia deve ser limitada a até três vezes o valor do aluguel. Ao fim do contrato, o valor é devolvido com correção, feita geralmente pela poupança.

A caução é usada, geralmente, por pessoas que não têm suas fichas aprovadas nas seguradoras e não conhecem ninguém que possa servir de fiador, diz Bushatsky, do Secovi-SP.

A opção por uma modalidade ou outra depende da situação financeira do inquilino e também da disponibilidade do proprietário do imóvel. Até por isso, o fiador ainda é a garantia mais comum, apesar de sua participação no mercado ter caído de 70%, há dez anos, para 47,5%, atualmente.

"Muitos preferem o fiador porque não é preciso fazer nenhum tipo de controle e não há burocracia", diz Roseli Hernandes, da Lello.

O fiador também dá, ao dono do imóvel, um tipo de garantia praticamente ilimitado, uma vez que, em último caso, seus bens poderão ser usados na execução da garantia. Para ser fiador, porém, é preciso ter uma renda mensal equivalente a cerca de três aluguéis e imóvel próprio quitado.