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Está pagando financiamento da casa própria? Saiba como quitar 30 anos em 3

Renato Fontes

Colaboração para o UOL, em São Paulo

30/06/2021 04h00

Você entrou em um financiamento imobiliário de 30 anos com parcelas a perder de vista? Existe uma maneira de reduzir esse prazo e concluir o pagamento antes do previsto. Trata-se da amortização.

Com ela, o cliente antecipa parcelas que seriam pagas no futuro e consegue reduzir tanto o valor total da dívida quanto os juros. Veja abaixo como ela funciona.

O que é amortizar um financiamento?

Quando a pessoa entra em um financiamento, ela passa a dever ao banco não só o valor que pegou emprestado, mas também os juros que se acumulam durante todo o período de pagamento. No exemplo, são 30 anos de juros sobre juros.

Amortizar é o mesmo que pagar o financiamento. No caso em questão, a amortização se refere ao pagamento antecipado do saldo devedor.

Entrou dinheiro extra? Coloque na amortização

Para pagar 30 anos de financiamento em três, é preciso ter boa organização financeira e disciplina. Conseguiu economizar no mês ou recebeu um dinheiro extra, como décimo terceiro salário, horas extras ou participação nos lucros? Use esses valores na amortização.

É recomendável acompanhar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), porque esse dinheiro também pode ser usado na amortização, explica Paulo Akiyama, advogado e economista.

30 anos em três: como fazer?

Veja o exemplo de uma pessoa que tomou um financiamento de R$ 200 mil para pagar em 30 anos, ou 360 parcelas. Ela usou a tabela SAC, a mais comum nesse caso, na qual a parcela começa mais alta e vai diminuindo ao longo do tempo.

Considerando juros de 7% ao ano e correção pela TR, ao final dos 30 anos, o cliente terá pago R$ 404.111, de acordo com Renato Caporrino, CEO da ATTA, startup do mercado imobiliário.

Mas se conseguir amortizar e quitar tudo em três anos, terá desembolsado R$ 230.902. São R$ 173.209,55 a menos. Para isso, é necessário:

  • Primeiro ano: Pagar as parcelas mensais + amortizar R$ 60 mil (R$ 5.000 por mês)
  • Segundo ano: Pagar as parcelas mensais + amortizar R$ 60 mil (R$ 5.000 por mês)
  • Terceiro ano: Pagar as parcelas mensais + amortizar R$ 66 mil (R$ 5.500 por mês)

Ao final dos três anos, o financiamento é quitado com o pagamento de R$ 44.722,90 das parcelas mensais e a soma de R$ 186.179,54 pagos por meio da amortização.

É melhor diminuir o valor das parcelas ou tempo de dívida?

No exemplo acima, a amortização foi no tempo da dívida, ou seja, para encurtar o prazo do financiamento. Isso evita que o cliente tenha que pagar anos e anos de juros sobre juros.

Mas também é possível amortizar o valor das parcelas, fazendo com os valores mensais encolham.

A escolha depende de qual é o objetivo do comprador (terminar de pagar logo ou pagar parcelas menores) e do seu perfil, segundo André Aragão, especialista em planejamento financeiro.

"Se o comprador tem muita dificuldade de manter o orçamento familiar, por exemplo, recomendo que reduza o valor das parcelas. Agora, se ele consegue manter todas as contas em dia, o ideal é diminuir o tempo da dívida", afirmou.

Como fazer na prática?

Bancos costumam oferecer simulações e a própria amortização por aplicativo ou pelo internet banking. É o caso da Caixa, por exemplo.

Você também pode solicitar a amortização pessoalmente, na agência.

Na hora de pagar, atenção para a modalidade escolhida: é a amortização do tempo da dívida que vai reduzir o prazo de pagamento.

Como usar o FGTS na amortização

Trabalhadores podem, a cada dois anos, usar o saldo do FGTS para amortizar o financiamento imobiliário. A operação costuma valer a pena, visto que o rendimento do FGTS hoje em 3% ao ano e os juros dos financiamentos geralmente ficam entre 6% e 9% ao ano.

Se quiser usar o FGTS, o trabalhador deve ir a uma agência da Caixa e solicitar o resgate do fundo para a amortização. Se o financiamento for da Caixa, dá para amortizar usando o aplicativo Caixa Habitação.

Mas é importante se atentas a alguns pontos, segundo Bruna Allemann, especialista em educação financeira da Acordo Certo. A maioria dos bancos só permite pagar até 80% do financiamento com recursos do FGTS. Além disso, se o comprador já usou o saldo do FGTS para a compra do primeiro imóvel, os valores do fundo poderão ser disponibilizados uma vez por ano para a quitação parcial.