Qual é a melhor estratégia para investir em fundos imobiliários em 2023?

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Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) estão baratos, o que pode ser uma boa oportunidade para quem quer entrar nesse mercado e receber dividendos mensais, livres de imposto de renda.

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Como esse é um investimento de renda variável, especialistas alertam que há risco de instabilidade. A melhor estratégia para investir nos FIIs passa por diversificar os aportes e analisar os imóveis e os gestores do fundo.

O que você precisa saber sobre os Fundos de Investimento Imobiliários

• Em 2022, o Ifix (índice dos fundos imobiliários) teve rentabilidade de 2,22%, porém o ganho real foi negativo de -3,37%, ou seja, rendeu menos que a inflação.
• Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) estão atraindo cada vez mais investidores, superando 2 milhões de cotistas em janeiro.
• Uma das vantagens são os dividendos. Essa renda passiva é paga diretamente na conta, sem preocupações com taxas, manutenções e impostos.

• A parte ruim é estar suscetível às variações do mercado, o que exige uma certa tolerância ao risco.
• Isso significa que não é um ativo adequado para quem é mais conservador, por exemplo.
• São investimentos indicados para carteiras com foco no longo prazo.
• O investimento mínimo para uma cota de fundo imobiliário gira em torno de R$ 100 e não há taxa de corretagem.

O que pode acontecer em 2023 com os FIIs?

Os juros altos e inflação influenciam o futuro dos fundos imobiliários.

Caso haja um controle maior da inflação, a perspectiva é que a taxa básica de juros diminua.

Isso pode motivar os investidores a ir além da renda fixa, elevando a demanda por ativos um pouco mais arriscados, como os FIIs, diz Cássia Girotto, economista e educadora financeira do ABC de Economia..

Caso a Selic continue em alta, a tendência é que os investidores prefiram a renda fixa. Isso gera uma concorrência para os fundos imobiliários.

Mesmo assim, os FIIs têm vantagens. O brasileiro conseguiu unir o apetite por imóveis ao mercado financeiro através dos fundos imobiliários, e a tendência é crescer, afirma Pedro Ernesto Bragança, diretor de Gestão de Fundos da TG Core Asset.

Então, qual a melhor estratégia?

Os fundos estão em saldão. Como nos últimos anos a renda variável sofreu com a pandemia, guerra na Ucrânia e inflação, o valor das cotas dos FIIs caiu e está barato.

Muitos investidores vão para a renda variável em um momento de euforia. Mas, com a variação do mercado, pegam trauma da renda variável.

Isso não significa que é para encher a carteira de FIIs, já que o momento é de incerteza. Por isso, a estratégia é investir aos poucos agora para colher dividendos depois, aproveitando os preços dos ativos agora, afirma Bragança.

Com a possível queda da Selic no futuro, mais investidores irão para a renda variável, fazendo com que as cotas de FIIs se valorizem.

É necessário avaliar os dados dos fundos na hora de comprar uma cota. Entre os dados disponíveis, é importante ler o relatório gerencial, a média de vacância e se os imóveis passam muito tempo sem locatários, o número de clientes e imóveis, segundo a economista.

Se um fundo investe em poucos imóveis, ele está mais sujeito às variações do mercado do que um fundo que tem vários imóveis em seu portfólio, por exemplo.

O conselho também é possuir um portfólio diversificado em renda fixa e variável, de acordo com o perfil investidor, e definir uma proporção em FIIs.
Cássia Girotto, economista e educadora financeira do ABC de Economia

É melhor investir em fundos de papel ou de tijolo?

Depende do objetivo do investidor.

Os fundos de papel investem em títulos de dívida do mercado imobiliário. Eles são beneficiados pela alta da taxa de juros. Com a taxa básica de juros a 13,75%, os fundos de papéis indexados ao CDI ganham importância em uma carteira de investimentos.

Já os fundos de tijolos investem em imóveis - que podem ser escritórios, galpões, lojas, entre outros.

Eles são beneficiados pela inflação, visto que os contratos de aluguéis geralmente são corrigidos pelo IPCA ou IGP-M. O problema é que inflação e juros elevados irão comprometer os resultados de uma empresa. Isso pode fazer com que ela deixe de pagar aluguel, o que prejudica os ganhos do fundo imobiliário, diz a economista.

Como a crise no comércio pode afetar os FIIs?

Nos últimos meses, empresas varejistas como Americanas, Marisa e Tok&Stok anunciaram dificuldades financeiras.

As Americanas entraram em recuperação judicial. A Tok&Stok deixou de pagar o aluguel de um dos seus galpões. O mesmo aconteceu com a Marisa, que não pagou o aluguel de alguns dos seus imóveis.

Isso afeta os ganhos de FIIs. Os fundos de tijolos que recebiam aluguéis dessas empresas passaram a não receber os pagamentos, o que reflete diretamente na renda recebida pelos cotistas. Para os fundos de papéis, impacta nas CRIs, visto que as empresas estão em um momento de renegociação das suas dívidas, inclusive de imóveis.

Essa crise pode estar associada à redução do consumo e à migração para empresas que vendem produtos mais baratos vindos da China, diz Cássia Girotto. O lucro das empresas diminuiu, enquanto os custos permaneceram, comprometendo a geração de caixa e os pagamentos das dívidas.